나이스옥션 법원경매 고양 2023타경60611 [1] 경기도 파주시 군내면 방목리 산183 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경60611 [1] 경기도 파주시 군내면 방목리 산183 임야 경매

• 사건번호: 2023타경60611
• 주소: 경기도 파주시 군내면 방목리 산183
• 감정가: 29,754,000원
• 최저가: 7,144,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

고양지원 경매2계 2023타경60611 | 소재지: 경기도 파주시 군내면 방목리 산183 | 감정가: 29,754,000원 | 최저가: 7,144,000원 | 용도: 임야

1. 고양지원 2023타경60611 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경60611 (1)

소재지: 경기도 파주시 군내면 방목리 산183

용도: 임야

감정가: 29,754,000원

토지 면적: 117,521.00㎡ (약 35,549.9평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

소유자/채무자: 신OO

채권자: 인OOOOOOO

경매 구분: 부동산 강제 경매

특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능 (1회 한정)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 군내면 백연리 소재 "군내초등학교"에서 북동측으로 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 비무장지대(DMZ) 내에 속하며, 농경지와 임야 등으로 구성되어 있습니다.

교통상황은 접근이 전면 통제되어 있는 지역으로, 사실상 출입이 불가합니다.

인접 도로 상태는 지적도상으로는 남측으로 도로에 일부 접해 있는 것으로 보이나, 현황 도로 여부는 확인이 불가하며, 위성 사진 상으로도 북측으로 현황 도로에 일부 접해 있는 것으로 보이나 실제 도로 여부의 확인 또한 어렵습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채무자 겸 소유자인 신OO 씨의 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다.

채권자는 인OOOOOOO이며, 채무액에 대한 강제 경매 절차가 개시되었습니다.

가장 중요한 권리사항은 본건이 토지 '일부 지분'만 매각된다는 점입니다.

또한, 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있으므로, 해당 공유자의 의사를 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 상권분석

비무장지대(DMZ)라는 특수한 입지 조건으로 인해 일반적인 상권 형성은 전혀 기대할 수 없습니다.

접근이 전면 통제되고 있어 주변의 편의 시설이나 상업 시설에 대한 정보 확인 자체가 어렵습니다.

부동산으로서의 경제적 가치 창출이 목적이 되는 상권 분석은 무의미한 수준입니다.

1.5. 생활정보

DMZ 지역의 특성상 주거 목적이나 일반적인 생활 편의 시설의 이용은 불가능합니다.

가장 근접한 교육 시설은 군내초등학교이나, 지리적, 군사적 제약으로 인해 실제 이용은 어렵습니다.

일상생활을 영위할 수 있는 환경과는 거리가 먼 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 비무장지대(DMZ) 내에 위치하여 접근 및 이용이 전면 통제된다는 점입니다.

이는 부동산으로서의 본질적인 가치와 활용성을 심각하게 제한하며, 군사적, 안보적 특성으로 인해 사실상 개발이나 이용이 거의 불가능합니다.

출입이 전면 금지되어 있어 현장 직접 확인이 매우 어렵다는 점 또한 큰 부담입니다.

토지 '일부 지분'만 매각되는 건이기 때문에, 향후 다른 공유자들과의 관계 설정, 토지 분할, 이용 등에 있어 복잡하고 예측하기 어려운 문제가 발생할 소지가 큽니다.

또한, 지적도 및 위성사진 상 도로 접면이 확인되나 현황 도로 여부가 불확실하여 실질적인 통행로 확보에 대한 불확실성이 존재합니다.

특히, 공유자 우선매수권 행사는 낙찰의 효력을 무효로 만들 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

1.7. 종합 의견

경기도 파주시 군내면 방목리 산183에 위치한 본 임야는 비무장지대(DMZ) 내에 속하며, 접근 및 이용이 전면 금지되는 매우 특수한 물건입니다.

토지이용계획상 자연환경보전지역, 통제보호구역(민통선이북 10km), 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위가 극히 제한됩니다.

일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근성과 이용 제한이라는 치명적인 단점으로 인해 권하기 어려운 물건입니다.

다만, DMZ 지역 토지라는 희소성, 또는 안보 관련 연구, 다큐멘터리 촬영 등과 같이 특수한 목적을 가진 경우에만 고려해볼 수 있을 것입니다.

지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 존재를 반드시 유념해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 시세 차익이나 임대 수익을 목적으로 하는 투자에는 전혀 부합하지 않습니다.

투자를 고려할 수 있는 유일한 지점은 DMZ라는 희소성에서 오는 상징적 가치나, 특정 목적을 가진 수요층이 존재할 가능성입니다.

투자 결정을 내리기 전, 해당 토지의 공유자와의 관계 및 공유자 우선매수권 행사 여부에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

향후 남북 관계의 변화나 통일 과정에서 정부 정책에 따라 토지 이용 규제가 완화될 가능성도 아주 희박하게 존재할 수 있으나, 이는 매우 먼 미래의 불확실한 변수이므로 투자 판단의 주된 근거가 될 수는 없습니다.

본 건은 실질적인 투자라기보다는, 해당 지역에 대한 특별한 관심이나 목적을 가진 분들에게만 제한적으로 고려될 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

고양지원 경매2계