나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4022 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-394 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 주거지역에 위치하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 (통칭"성은빌라 B동") 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2000.02.03.)
외벽: 외장석 붙임 마감 등
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완경사지의 세장형토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2024타경4022 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 56-394 제3층 제302호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

186,000,000원

1.5. 토지면적

24. 81㎡ (약 7.51평)

1.6. 토지지분

24. 809999999999995㎡ (약 7.51평)

1.7. 건물면적

48. 45㎡ (약 14.66평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

박OO

1.1. 건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호

1.12. 사용승인일

2000.02. 03.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 주거지역에 속해 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리(갑15, 압류) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 박현정 씨의 주택임차권(을9)은 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 있으며, 특히 '물건명세서 참고사항'에 명시된 바와 같이 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박현정

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-08

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 240,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 비고: 임대관계 미상임.

3.3. 등기부 요약

* 갑15 (2023-06-09): 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 을9 (2023-08-27): 주택임차권 (박현정, 240,000,000원) - 인수 (전입일자: 2021-11-30, 확정일자: 2021-11-8)

* 갑16 (2024-08-27): 강제경매 (박현정, 249,442,622원) - 말소

* 등기부채권 총액: 240,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

입력된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 216,000,000원

* 2026년 7월 2일 거래: 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 150,000,000원

* 2026년 7월 1일 거래: 37.56㎡ (약 11.37평), 3층, 160,000,000원

4.2. 시세 분석

본건(48.45㎡, 약 14.66평)과 유사한 면적의 주변 다세대 주택 거래 사례들을 살펴보면, 37㎡ 내외의 물건들이 1억 5천만원에서 1억 6천만원 수준으로 거래되었습니다. 반면, 19.98㎡의 작은 면적이 2억 1천 6백만원에 거래된 사례가 있어, 신축 연차나 상태에 따라 가격 편차가 존재할 수 있습니다. 본건의 감정가는 1억 8천 6백만원이나, 최근 거래가를 고려할 때 실질 시세는 2억 1천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 학교, 공원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서울화일초등학교"가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박현정 씨의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 186,000,000원보다 훨씬 높은 금액으로, 매수 시 최소 240,000,000원 이상을 투입해야 하며, 이는 향후 자금 회수 시 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하지만, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역(수평표면)'으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 환경적 영향이나 관련 법규에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래가격을 고려할 때 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다. 따라서 본건은 시세 차익을 통한 투자 수익보다는, 임차인 인수 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 규제 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 비교적 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 용이합니다. (단, 임차인 인수 비용 별도 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 '인수 보증금'은 제외하고, 순수하게 매수인이 추가로 지불할 금액을 기준으로 산정합니다.

최근 주변 시세를 고려한 본건의 추정 시세는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 240,000,000원입니다.

이는 본건의 추정 시세보다 높은 금액이므로, 매수인이 감수해야 할 총비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 순수하게 매수인이 추가로 지불하는 금액인 '예상 입찰가'는 시장 상황 및 본건의 희소성, 향후 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 현실적으로는 매우 낮은 금액이거나 투자를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 최소한의 권리 확보를 위한 상징적인 입찰가로 10,000,000원 (천만원)을 제안합니다.

이 경우, 매수인이 실제로 부담하게 되는 총비용은 10,000,000원 (입찰가) + 240,000,000원 (인수 보증금) = 250,000,000원 (총 2억 5천만원)이 됩니다.

주의: '인수 보증금'은 입찰가와 별도로 매수인이 부담해야 하는 금액이므로, 총 투자 비용 계산 시 반드시 포함해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.