나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130877 [1] 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2019년 08월 20일)
외벽: 치장벽돌 및 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

후첨 "내부구조도" 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 신월동 195-31: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

2. 신월동 195-32: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130877 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 195-31 우진파크빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

토지면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

토지지분: 24.34651503㎡

건물면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

건물지분: 28.21㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 5층 중 제2층

사용승인일: 2019년 08월 20일

외벽 마감: 치장벽돌 및 석재 붙임

창호: 샷시 창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기 설비 갖춤

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지

이용 상태: 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 북측 및 서측 노폭 약 4미터 내외 도로 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 10일자 남인천세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박성호

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 1일

* 확정일자: 2019년 10월 16일

* 배당신고일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리를 가진 임차인이 존재합니다. 임차인 박성호는 대항력 있는 임차인으로서, 임대차보증금 193,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

3.4. 기타 권리관계

소유권보존, 소유권이전, 다수의 압류 및 가압류 등기가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신월동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 인근에 서울신원초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 주택가 특성상 기본적인 생활 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 생활을 위한 편의 및 근린 상가 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

2019년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

"서울신원초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 193,000,000원의 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 해당 금액이 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자의 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역(교육청 확인 요망) 등 건축 및 이용에 제한을 줄 수 있는 여러 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오시설(예: 대규모 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 공항 소음 영향권에 해당되는 점은 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택입니다. 입지 조건이나 건물 상태는 양호한 편이나, 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 193,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자의 실질적인 투자 비용은 입찰가 외에 추가적으로 발생하므로, 투자 결정 시 총 지출액을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인이므로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 서울시 내 입지: 수도권이라는 점에서 안정적인 가치 유지 및 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 학교 인접: 서울신원초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2016년식, 29.88㎡, 2억 1천만원)를 기반으로 1㎡당 약 703만원의 시세로 추정됩니다. 이를 본건(28.21㎡)에 적용하면 약 1억 9,831만원의 시장 가치가 산정됩니다. 건물 사용승인 연도(2019년)를 고려할 때, 본건의 잠재적인 시장 가치는 대략 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

임차인 박성호의 보증금 193,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

9.3. 총 실질 투자액

총 실질 투자액 = 입찰가 + 인수 보증금 (193,000,000원)

9.4. 추천 입찰가

인수 보증금을 제외한 '입찰가' 기준으로, 본건의 시장 가치와 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 1억 9,500만원 ~ 2억 1,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

* 예시: 만약 2억 500만원에 낙찰받는다면, 총 실질 투자액은 2억 500만원 + 1억 9,300만원 = 4억 800만원이 됩니다. 이 총 투자액이 시장 가치 대비 합리적인 수준인지 반드시 검토 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.