나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129143 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-50 정감트윈빌 제에이동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2ㆍ5호선인 "까치산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 치장석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 주차장설비, 승강기설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 곰달래로17길 및 곰달래로15가길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건은 집합건축물대장상 주택과-18396(2015.05.29.)호에 의거 위반건축물 표기(주거, 8.01㎡, 무단증축)되어 있으니 참고바라며, 이는 본건에 종합고려하여 포함하여 평가하였으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 424-50번지 정감트윈빌 제에이동 제5층 제502호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경129143(1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 224,000,000원입니다.

물건의 토지 면적은 16.87㎡ (약 5.10평)이며, 건물 면적은 27.64㎡ (약 8.36평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 임OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 위반건축물이 있습니다.

집합건축물대장상 주거 면적 8.01㎡에 대한 무단증축으로 위반건축물로 표기되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지로, 대체로 등고평탄한 정방형의 토지 위에 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측 및 남측으로는 곰달래로17길 및 곰달래로15가길과 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 8월 2일에 접수된 채권자 임OO(임영주)의 강제경매개시결정(2024타경129143)입니다.

등기부등본 상 을구 1번 순위로 2023년 10월 17일에 접수된 임차인 임영주(전입일자 2021년 5월 21일, 확정일자 2021년 5월 21일)의 주택임차권(보증금 169,500,000원)이 존재합니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 매수인은 임차인의 보증금 169,500,000원을 인수하게 됩니다.

임차인 임영주는 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있어 대항력이 있으며, 보증금 169,500,000원에 대해 차임은 0원입니다.

총 등기부채권액은 169,500,000원입니다.

인수해야 할 보증금을 제외한 매각으로 소멸되는 권리는 말소기준권리 이하의 권리들입니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 366-36 소재 '더원'(2019년식, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 2일, 서울 강서구/서울 양천구 화곡동 504-114 소재 '(504-114)'(1986년식, 전용면적 37.44㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 1014-11 소재 '시원그린빌(1014-11)'(2002년식, 전용면적 37.56㎡)이 160,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2015년에 준공된 건물로, 면적은 27.64㎡(약 8.36평)입니다.

최근 거래 사례 중 2019년에 지어진 19.98㎡의 '더원'이 216,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만, 본건은 선순위 임차인의 보증금 169,500,000원을 매수인이 인수해야 하는 점과 위반건축물 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "화곡1동 주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 다양한 주거시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

"까치산역"(지하철 2, 5호선)이 인근에 있어 서울 시내로의 접근성이 양호합니다.

주변 지역을 지도상으로 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(임영주, 보증금 169,500,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

또한, 본건은 집합건축물대장상 8.01㎡에 대한 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 비용이 추가될 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최신 연식(2015년 준공)의 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

그러나 선순위 임차인의 높은 보증금(169,500,000원)을 인수해야 하며, 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재하여 이에 대한 부담이 매우 큽니다.

감정가 224,000,000원 대비 인수 보증금이 높아, 매수인의 실질적인 총 부담액은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 되므로 신중한 접근이 필요합니다.

위반건축물에 대한 원상복구 또는 이행강제금 관련 비용, 임차인 명도에 따른 시간과 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수해야 할 보증금이 높고 위반건축물 문제가 존재하나, 이러한 위험 요인들을 충분히 감안한 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

향후 위반건축물 문제가 해결되고 임차인 명도가 완료된다면, 안정적인 주거 지역 내 물건으로서 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인근의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차보증금은 169,500,000원입니다.

주변 시세는 216,000,000원(19.98㎡) 등, 본건(27.64㎡)의 적정 시세는 230,000,000원 ~ 260,000,000원으로 추정됩니다.

위반건축물 처리 비용 및 명도 관련 위험 비용을 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원으로 가정할 때,

매수인의 총 예상 부담액(입찰가 + 인수 보증금 + 위험 비용)은 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 설정하는 것이 합리적입니다.

총 예상 부담액을 240,000,000원으로 설정할 경우,

예상 입찰가 = 총 예상 부담액 - 인수 보증금 - 예상 위험 비용

예상 입찰가 = 240,000,000원 - 169,500,000원 - 20,000,000원 = 50,500,000원

리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가를 50,000,000원 (5천만원)으로 제안합니다.

이 경우 매수인의 총 예상 부담액은 약 219,500,000원이 됩니다.

본 정보는 현 시세 및 제공된 자료를 기반으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.