나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129563 [1] 서울특별시 강서구 방화동 280-1 마곡라테라스 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129563 [1] 서울특별시 강서구 방화동 280-1 마곡라테라스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경129563 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로22길 20, 제2층 제201호 (방화동, 마곡라테라스) | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 131,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경129563 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 방화동 280-1 마곡라테라스 제2층 제201호이며, 용도는 다세대주택(공부상 제2종근린생활시설)입니다.

감정가는 206,000,000원입니다.

소유자와 채무자는 홍OO로 동일하며, 채권자는 구OOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적)은 48.01㎡ (약 14.52평)입니다.

토지면적은 26.36㎡ (약 7.97평)입니다.

본 물건은 다세대주택으로, 기재된 48.01㎡는 전용면적입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울치현초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 아파트, 공공시설 등이 혼재된 주거지역으로, 학군 및 거주 환경이 양호한 지역으로 평가됩니다.

2.2. 입지조건 및 생활정보

교통상황은 본건으로 차량출입이 가능하고, 인근 도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 7층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 2층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 주거밀도가 높은 지역입니다.

혐오시설 체크:

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어, 인근 김포공항으로 인한 항공기 소음 및 고도제한 등의 제약이 있을 수 있습니다. 입찰 전 소음 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계가 단순한 편입니다.

제시된 정보만으로는 말소기준권리 및 임차인 현황을 정확히 파악하기 어려우므로, 매각물건명세서 및 현황조사서를 통해 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서에 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적입니다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '공부와의 차이'입니다. 본 물건은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 기준시점 현재 '주거용'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

이는 주택 수 산정, 주택임대사업자 등록, 주택담보대출 실행 등에서 문제가 발생할 수 있으며, 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령을 받을 수 있는 중대한 사항입니다. 입찰 전 현황용도(주거용)에 대한 지자체 및 은행의 입장을 확인해야 합니다.

'항공시설법'에 따른 제한사항(수평표면구역 등)은 향후 건축행위나 재개발 시 제한 요소가 될 수 있습니다.

2.5. 상권 분석 및 주변 환경

주변은 초등학교가 인접하고 단독/다세대/아파트 등 다양한 주거시설이 혼재된 지역으로, 주로 주거 편의를 위한 근린생활시설(상가)이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

대형 상권이라기보다는 거주민을 위한 생활밀착형 상권에 해당하며, 주거지역으로서의 가치에 중점을 두고 분석해야 합니다.

3. 투자 전략 및 종합 의견

3.1. 투자 포인트

제3종일반주거지역에 위치하여 주거 밀집도가 높고 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

서울치현초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하여 실수요층의 관심이 높을 수 있습니다.

감정가 2억 6천만 원을 기준으로 하여, 용도변경 리스크를 감안하고 유찰되어 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 주거지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 공부상 용도(사무소)와 현황 용도(주거용)의 불일치라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

낙찰 후 용도변경(2종근생 -> 주택)이 현실적으로 가능한지, 또는 이행강제금 부과 시 그 규모와 감수 가능한 수준인지를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

권리관계는 단순해 보이지만, 미상인 임대차 관계와 용도 변경 리스크를 충분히 확인하고 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 현명한 투자 전략입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계