나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130433 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1017-24 동우하이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130433 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1017-24 동우하이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경130433 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로13길 90-45, 제5층 제501호 (화곡동, 동우하이빌) | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 256,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경130433 (1)이며, 부동산강제경매 사건입니다.

채무자와 소유자는 문OO으로 동일하며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1017-24 동우하이빌 제5층 제501호입니다.

용도는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 감정가는 256,000,000원입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제5층입니다.

본건은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 17.21㎡ (약 5.21평)입니다.

건물(전용)면적은 29.06㎡ (약 8.79평)이며, 다세대주택 특성상 별도의 분양면적 표시는 생략합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "우장산역" 남서측 인근에 위치합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 "우장산역" 및 "화곡역")이 모두 소재하여 제반 교통요건은 보통 이상으로 판단됩니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 생활 편의시설 및 상권 분석

인근에 주거 관련 근린생활시설이 소재하고 있으며, 우장산역 및 화곡역 주변의 상권을 용이하게 이용할 수 있는 거리에 위치합니다.

이는 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 우수함을 의미하며, 소규모 주거 상권이 형성되어 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 특이사항 (혐오시설 체크 포함)

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거시설 건축 및 유지에 적합합니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등에 속하여 공항 시설 보호 관련 규제를 받습니다.

이는 직접적인 혐오시설이 아닌 항공 안전 관련 규제이나, 개발 제한 및 소음 영향(김포공항 인근 특성)을 잠재적인 리스크로 인지해야 합니다.

본건 남측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 접근성에는 문제가 없습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채무자 문OO의 사적인 채무로 인해 경매가 진행되는 일반적인 형태입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건이므로 낙찰자는 토지와 건물 모두에 대한 소유권을 취득합니다.

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

임대차 관계는 미상이나, 가장 중요한 권리 분석 사항은 **주의사항** 항목입니다.

주의사항에 따르면, 임차인 김의혁의 승계인인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임대권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이 조건이 성립될 경우, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금 잔액이 없어지므로, 권리 관계는 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

**이 조건의 성립 여부 및 최종적인 확인이 중요합니다.**

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 상기 3.2. 항목의 **주의사항에 명시된 조건이 이행되지 않을 경우** 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다. 조건부 매각이므로 입찰 전 해당 기관에 사실 관계를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

또한, 공항 관련 규제 지역(수평표면구역 등)에 속하여 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 역세권 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 입지적 측면에서 우수합니다.

경매 진행 상 가장 핵심적인 권리 문제는 **한국주택금융공사의 임대차보증금반환채권 포기 조건**입니다. 이 조건이 충족되어 주택임대권등기가 말소된다면 매수인이 인수할 보증금 부담이 없어지므로 권리적으로 매우 유리해집니다.

실수요자에게는 역세권 소형 주택의 실거주 기회가 될 수 있으며, 투자자에게는 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

지하철 5호선 우장산역과 화곡역을 모두 이용 가능한 더블 역세권에 가까운 입지입니다.

감정가 256,000,000원은 서울 강서구 역세권 소형 주택임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

조건부 매각 주의사항으로 인해 잠재적으로 임차보증금 인수 리스크가 해소될 가능성이 높아, 안정적인 명도가 기대됩니다.

소형 평형대로서 1인 가구 및 신혼부부 등에게 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계