나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131610 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 155-5 대성탑스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 대성탑스빌 제5층 제501호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(까치산역)
등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상5층건내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2010.10.29)
외벽 : 돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 주택임차권자 김동규의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경131610 (1)

* 채권자: 한OOOOOOO

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지및건물정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 155-5 대성탑스빌 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2010.10.29

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 5층 (본건 5층)

* 세대수: 11세대

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 238,000,000 원

* 토지면적: 27.55㎡ (약 8.34평)

* 토지지분: 27.548㎡ (약 8.34평)

* 건물면적 (전용면적): 49.14㎡ (약 14.87평)

* 건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

1.4. 경매및매각정보

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경

* 주의사항: 제시외 건물 포함, 주택임차권자 김동규의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치

* 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역

2.2. 교통상황

* 차량 출입 용이

* 인근 노선버스정류장 및 지하철(까치산역) 소재 (대중교통사정 보통)

2.3. 건물구조및설비

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 외벽: 돌붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등

* 창호: 샤시창호 등

* 설비내역: 도시가스 난방, 급배수, 위생설비 구비

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 기타 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 2010-11-11 (주민자), 2021-07-07 (박건율)

* 근저당권: 2021-08-20 (말소기준권리)

* 주택임차권: 2023-07-20 (김동규, 보증금 230,000,000원) - 등기부상 말소 처리됨.

* 압류/가압류: 국민건강보험공단, 서민금융진흥원, 강서구청 등 다수 (모두 말소)

* 강제경매: 2024-08-20 (채권자 한국주택금융공사) - 본건 경매 개시

* 총 등기부채권액: 435,001,091원

3.2. 임차인현황및대항력유무

* 임차인: 한국주택금융공사 (김동규 승계인)

* 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-04-12

* 대항력: 없음 (현황상)

* 비고: 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는 임차인' 언급, HF 인수조건 변경. 본건 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건부 매각.

* 주의 문구: 한국주택금융공사 (한 )는 보증금이 230,000,000원으로 확인되나, 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있고, 매각조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소 조건이 따르므로, 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리및소멸/인수권리

* 말소기준권리: 2021-08-20 접수된 이재환 근저당권 (을1)

* 말소되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (을1, 갑4, 을1-1, 갑6, 갑8, 갑9, 갑10 등)

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 매수인 인수사항: 별도 없음 (단, 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건 충족 시)

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

* 해당 물건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

4.2. 인근매매/임대시세

* 제공된 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 1일, 19.98㎡, 216,000,000원 (동일 건물 또는 단지 가능성)

* 2026년 7월 2일, 37.44㎡, 150,000,000원

* 2026년 7월 1일, 37.56㎡, 160,000,000원

* 본건 전용면적 49.14㎡ (약 14.87평)을 고려 시, 최근 거래 사례들은 면적이 작거나(19.98㎡) 시세 변동이 있는 것으로 보입니다.

* 2026년 7월 1일 19.98㎡ 거래 사례 (21,600만원)를 기준으로 단순 환산 시, 1㎡당 약 1080만원. 본건 면적(49.14㎡)에 적용하면 약 53,071만원이 나오지만, 이는 면적 차이가 커서 직접 비교는 어렵습니다.

* 다른 두 사례(37.44㎡, 15000만원 / 37.56㎡, 16000만원)는 면적이 본건과 유사하나, 거래 시점이 미래이고 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

* 감정가 238,000,000원은 위 시세 정보와 비교 시, 합리적인 수준으로 판단되나, 본건의 정확한 시세는 면적, 층수, 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 특히 2019년식 '더원' (19.98㎡, 21,600만원) 사례는 신축 연식 대비 시세가 높게 형성된 것으로 보입니다. 본건(2010년식)과는 건물 연식 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 해당 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

* 인근에 편의점, 소매점 등 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 교육시설

* 신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 다수의 학교가 분포되어 있습니다.

5.3. 기타생활환경

* 까치산역(지하철)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 현재 정보로는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력있는 임차인 관련 조건부 매각: 주택임차권자 김동규의 승계인 한국주택금융공사가 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 조건 미이행 시 매각 절차에 영향이 있을 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 말소 및 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있어 인수 부담은 0원으로 예상되나, 최종 확인 필요)

* 건물 연식: 2010년식으로, 약 16년 경과하여 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 변동성: 미래 시점의 매매/임대 시세 정보만을 제공받아 정확한 현 시세 판단에 한계가 있습니다.

7. 종합의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활환경을 갖추고 있습니다.

* 감정가 238,000,000원을 기준으로, 토지와 건물 일괄 매각이며, 현재 등기부상 말소 또는 대항력 없는 것으로 분류되는 권리들이 다수 존재합니다.

* 가장 중요한 고려사항은 '대항력있는 임차인' 관련 특이사항 및 주의사항으로, 한국주택금융공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 충족 여부가 매각 진행에 중요합니다. 그러나 현재까지의 정보로는 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 다만, '대항력있는 임차인'으로 명시된 점은 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 강서구 화곡동 역세권 인근의 주거용 부동산으로, 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 총 등기부채권액이 감정가 대비 높아 채권자의 강제경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확함 (말소기준권리 하 모든 권리 소멸).

* 제시외 건물 포함 매각으로, 활용 가치 상승 가능성.

* 인수되는 보증금(0원)이 없어 투자금 부담 감소.

9. 예상입찰가

* 감정가: 238,000,000 원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* 가장 최근(2026년 7월) 거래된 19.98㎡ (약 6평) 면적의 '더원' 빌라가 21,600만원에 거래되었습니다. 이 사례를 본건(49.14㎡, 약 14.87평) 면적에 단순 비례하여 환산하면 약 5.3억원이 나오지만, 연식(2019년 vs 2010년) 및 단지 차이를 고려해야 합니다.

* 다른 두 사례(37.44㎡, 15000만원 / 37.56㎡, 16000만원)는 면적이 본건과 유사하나, 거래 시점이 미래이고 동일 단지/건물인지 불확실합니다.

* 본건의 감정가 238,000,000원은 위 시세 정보와 비교 시, 합리적인 수준으로 보입니다.

* 고려사항:

* 건물 연식(2010년식) 및 제시외 건물(10㎡) 존재.

* 임차인 관련 조건부 매각 조건의 명확한 확인 필요.

* 향후 공항 관련 구역 제한 사항 고려.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원

* (최종 입찰가는 임차인 조건 확인 및 현장 조사 후 결정 권장)

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