나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135070 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 332-21 어썸하우스 다중주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135070 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 332-21 어썸하우스 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경135070 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18다길 30 (화곡동,어썸하우스) | 감정가: 2,333,302,620원 | 최저가: 1,493,314,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울남부지방법원 2024타경135070 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135070 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 332-21 어썸하우스

용도: 다중주택

감정가: 2,333,302,620 원

토지 면적: 168.60㎡ (약 51.00평)

건물 면적: 412.69㎡ (약 124.77평)

건물 제시외 면적: 66.29㎡ (약 20.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 우OO

채권자: 신OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 10월 28일

토지 지분율: 16860

건물 지분율: 41269

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 노변상가 등이 혼재된 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다. 남서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장도 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역이 인접해 있어 대중교통을 통한 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채권자인 신OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 소유자는 우OO이며, 채무자 역시 우OO입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵습니다. 경매 입찰 전 반드시 등기부등본, 건축물대장 등을 통해 말소기준 권리, 인수되는 권리, 위반 건축물 여부 등을 철저히 확인해야 합니다. (검색 결과에서 위반건축물 관련 언급이 있어 주의가 필요합니다.)

1.4. 상권 분석

물건지 인근은 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부한 편입니다. 1층에 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용 중인 부분이 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업종 운영에 유리할 수 있습니다. 까치산역 인근은 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로, 이를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 다중주택 및 상가 복합 용도 건물로서, 다수의 임대 호실을 통한 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 2020년 10월 28일에 사용승인을 받은 다중주택으로, 지하 1층부터 지상 4층까지 총 13실(지하 1층 4실, 2층 5실, 3층 5실, 4층 1실/공동취사장)로 구성되어 있습니다. 1층에는 제1종 근린생활시설(소매점)이 있습니다. 도시가스 개별난방, 위생, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 소규모 상가 및 노변 상가가 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 지하철 2, 5호선 까치산역 이용으로 강서구 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 본건의 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 임차인과의 법적 분쟁 소지가 있습니다. (주택임대차보호법 등 관련 법규에 따른 보호 여부 확인 필수)

개발 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획법규 및 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받고 있어, 향후 건축물의 증축이나 신축 시 용도 및 높이에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부: 주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 명시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 포함되어 있어 항공기 소음 등 간접적인 영향이나 관련 규제 적용 가능성을 고려해야 합니다.

위반 건축물: 검색된 일부 정보에서 위반건축물로 언급된 내용이 있어, 건축물대장 확인을 통해 실제 위반 여부 및 시정 조치 사항을 반드시 확인해야 합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되므로, 건물 철거나 증축에 관한 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다중주택 및 상가 복합 건물입니다. 교통이 편리하고 주거 밀집 지역에 속해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미확인, 복잡한 도시계획 제한 사항, 공항 관련 구역 지정, 위반건축물 가능성 등은 투자 시 신중한 검토를 요합니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고, 이를 감안한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하여 임대 경쟁력이 높습니다.

신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 리모델링이나 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

다중 수익원: 다수의 주택 호실과 1층 상가로 구성되어 있어 다양한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 부동산 자산 확보가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계