나이스옥션 법원경매 여주 2018타경33607 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2018타경33607 [1] 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 임야 경매

• 사건번호: 2018타경33607
• 주소: 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43
• 감정가: 35,717,867원
• 최저가: 17,502,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

여주지원 경매2계 2018타경33607 | 소재지: 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 | 감정가: 35,717,867원 | 최저가: 17,502,000원 | 용도: 임야

1. 부동산 매각 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 여주지원 2018타경33607 (1)이며, 매각대상 물건은 경기도 양평군 옥천면 용천리 산43 소재의 임야입니다.

본건은 토지 일부 지분 매각(부동산 강제경매)으로, 총 토지면적 474,744.00㎡ (약 143,600.0평) 중 232,624.56㎡ (약 70,369.4평)의 지분 매각 건입니다.

감정가는 35,717,867원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 조OO으로 동일하며, 채권자는 경OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지 및 용도

본 물건은 양평군 옥천면 용천리 소재의 "용천3리마을회관" 북측 근거리에 위치한 임야입니다. 주위는 전원주택 및 임야 등으로 형성된 마을 주변의 산림지대입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호 1-6)는 대체로 남측, 남서측, 남동측으로 하향하는 경사지형의 부정형 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

접근성 및 도로

본건까지 차량 등의 출입이 불가능하며, 감정평가서상 지적도상 맹지(盲地)입니다. 기호(5,6) 남동측 인근에 마을 도로가 개설되어 있으나, 본 물건과는 직접적인 출입이 불가합니다.

법적 제한 및 규제

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있으며, 본건 공히 임업용산지(보전산지), 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-12-09), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 중첩된 규제 지역입니다.

1.3. 입지조건

최고의 입지:

본 물건은 양평의 청정지역에 위치한 대규모 임야 지분으로서, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 환경 보전 가치가 높으나, 개발 제한이 강력합니다. 주변 환경은 전원주택이 드문드문 위치하는 산림 지대입니다.

1.4. 권리분석

매각대상

토지일부지분매각 건으로, 낙찰 시 소유권은 공유(지분) 형태로 취득하게 됩니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항 (최대 리스크)

공유자우선매수신고가 접수되었습니다. 이는 매각기일에 공유자가 최고가 매수신고인의 가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 가능성이 있음을 의미합니다. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

상권분석

본 물건은 차량 출입이 불가능한 산림 속 맹지 지분 임야로서, 상업 시설이나 생활 편의 시설이 형성될 수 없는 입지입니다. 상권 분석은 의미가 없으며, 순수한 자연림 혹은 보전 목적의 토지로 판단됩니다.

생활정보

가장 인근의 시설은 "용천3리마을회관"이지만, 본건 임야까지의 접근성은 매우 열악하여 기본적인 생활 편의 시설과의 연계성이 현저히 낮습니다.

1.6. 주변 시설 및 혐오시설

주변 시설

인근에 용천3리마을회관이 있으나, 본건까지의 이동은 차량 불가능하며 도보로만 가능할 것으로 예상됩니다. 주변은 전형적인 산림 지대입니다.

혐오시설

제시된 감정평가서 내용과 제한적인 외부 환경 검색 결과, 본 물건 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 공유 지분 매각 리스크: 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 정리(분할 소송 등)에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수 리스크: 매각기일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 가능성이 상존합니다.

3. 맹지 및 접근성 리스크: 차량 출입이 불가능한 맹지이므로, 개발행위(인허가) 자체가 불가능하거나 매우 어려울 수 있습니다.

4. 강력한 규제 리스크: 농림지역, 보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 중첩된 규제로 인해 토지 이용 및 개발에 심각한 제한이 따릅니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 대규모 임야 지분임에도 불구하고, 맹지이며 농림지역/보전산지/수질보전특별대책지역 등 강력한 규제를 동시에 받는 환경 보전 가치가 높은 토지입니다. 특히 공유자우선매수신고가 접수되어 있어 낙찰의 불확실성이 매우 높습니다.

투자 포인트

1. 장기적인 보전 가치: 양평군의 청정 자연환경을 유지하는 토지로서, 장기적인 관점에서 보전용 자산으로 고려될 수 있습니다.

2. 공유자 매입 압박: 낙찰 후 공유자에게 지분을 매도하여 수익을 실현하는 출구 전략을 모색할 수 있습니다.

3. 인근 토지와의 통합 가능성: 인근 토지를 소유하고 있거나 소유할 계획이 있는 투자자에게는 토지 규모 확대를 위한 기회가 될 수 있습니다.

4. 낮은 감정가: 단위 면적(평)당 감정가가 낮은 편이므로, 규제 리스크와 공유 지분 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 책정할 경우 잠재적 수익을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계