나이스옥션 법원경매 부천 2023타경51951 [1] 경기도 부천시 고강동 326-8 도요하우스 에이동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2023타경51951 [1] 경기도 부천시 고강동 326-8 도요하우스 에이동 2층201호 다세대주택 경매

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부천지원 경매12계 2023타경51951 | 소재지: 경기도 부천시 고리울로 90-12, 에이동 2층201호 (고강동,도요하우스) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 182,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 부천지원 2023타경51951 (1)

소재지: 경기도 부천시 고강동 326-8 도요하우스 에이동 2층201호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형 다세대주택)

1.2. 물건 기본 정보

감정가: 260,000,000원

토지면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

건물면적: 50.49㎡ (약 15.27평)

*본건은 다세대주택으로, 건물면적 50.49㎡는 전용면적에 해당함.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 고강동 소재 "고리울초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 저층아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 법적 규제 및 이용상태

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택 부지로 이용 중이며, 동측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 확보되나, 공항시설법에 따른 소음대책지역(제3종구역 나지구) 및 항공표면(진입표면구역)의 규제를 받습니다. 또한 고리울초등학교와 관련하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 공항 관련 규제는 향후 개발 및 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 면적 및 구조 상세

구분: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형 다세대주택)

층수: 5층 중 제2층 제201호

구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕

외벽: 치장타일 붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생 및 급배수 시설, 개별난방시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 채무자 김OO 소유의 부동산에 대해 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일하므로 절차 진행의 복잡성은 낮은 편입니다. 강제경매의 특성상 권리관계 분석의 안정성은 보통 수준이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

4.2. 임대차 관계 및 주의사항

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 현재 점유 현황이 파악되지 않았음을 의미하므로, 매각 이후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생하므로, 입찰 전 현장 조사 및 관할 주민센터 전입세대 열람을 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 상권 및 생활 정보

본건은 고리울초등학교 인근에 위치하며 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼마켓, 식당, 학원 등) 이용은 무난할 것으로 판단됩니다. 학교가 인접하여 교육 환경은 양호하지만, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 주거 밀착형 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

최고의 입지:

본건은 공항시설법에 따른 규제가 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다.

첫째, 토지이용계획상 '소음대책지역 제3종구역 나지구' 및 '항공표면(진입표면구역)'에 해당합니다. 이는 인근 김포공항의 항공기 이착륙으로 인한 소음 피해가 상존함을 의미하며, 부천 고강동 지역은 과거부터 김포공항 소음 문제로 인해 주민들의 고통이 심각한 지역으로 알려져 있습니다.

둘째, 공항시설법에 따른 고도제한을 받아 향후 재건축 또는 리모델링 시 용적률 확보에 어려움을 겪거나 높이 제한을 받을 수 있습니다. 이는 부동산의 개발 가치를 낮추는 요인이 됩니다.

셋째, 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 인수 가능성 리스크에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 15평대의 비교적 무난한 주거용 부동산입니다. 감정가 2억 6천만 원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있으나, 공항시설법에 따른 소음 및 고도제한 규제라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 규제로 인한 시장 가치 하락분을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 상대적으로 낮은 총액 투자 가능: 2억대 감정가로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

2. 실거주 용이성: 2층, 승강기 설비, 개별난방 등 주거 편의성은 양호하며, '고리울초' 인근의 학군 접근성이 좋습니다.

3. 규제 감안한 저가 매수: 공항 소음 및 고도제한으로 인해 주변 유사 물건보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 실거주 또는 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다. 특히 3종 소음대책지역의 경우 방음시설 등의 지원 혜택이 있을 수 있으나, 이주 대상에서는 제외되므로 이 점을 명확히 인지하고 투자해야 합니다.

4. 필수 확인 사항: 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통한 항공기 소음 정도 확인 및 전입세대 열람을 통한 임차인의 대항력 유무를 점검해야 합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계