나이스옥션 법원경매 부천 2024타경30524 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 114-10 조양휴캐슬 19층1903호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경30524 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 114-10 조양휴캐슬 19층1903호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2024타경30524 | 소재지: 경기도 부천시 소사구 부광로8번길 16, 19층1903호 (괴안동,조양휴캐슬) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 191,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 부천지원 2024타경30524 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 괴안동 114-10 조양휴캐슬 19층1903호로, 19층 중 19층에 위치한 최상층 물건입니다.

감정가는 273,000,000원으로 책정되었으며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

본건의 전용면적은 33.58㎡ (약 10.16평)이며, 공용면적을 포함한 공급면적은 약 45㎡ (약 13평형)으로 추정됩니다.

토지면적(대지권)은 5.56㎡ (약 1.68평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 19층 건물 중 19층에 위치하여 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

내부 이용 상태는 아파트(주거용)로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 1호선 역곡역 남서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성이 높습니다.

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 양호 지역입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 괴안동 114-10은 일반상업지역에 해당하여, 주거 시설뿐만 아니라 상업 시설 이용이 편리한 중심 상권의 특성을 가집니다.

역곡역 상권 인근으로 각종 생활 편의시설(병원, 식당, 금융기관 등)이 집중되어 있어 생활 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

인접한 도로 폭은 남서측 약 6미터, 남동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 접근성이 좋습니다.

주변 시설을 검토한 결과, 일반적인 도심지에서 발생하는 소음이나 환경 오염원을 제외하고, 주거 가치를 크게 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지이용계획 분석

본건 토지는 '일반상업지역', '방화지구', '시가지경관지구(중심)'에 속합니다.

일반상업지역은 높은 용적률을 적용받는 지역이므로, 향후 개발 가치 측면에서 잠재력이 있으나, 현재 토지 지분은 주상복합 형태의 고층 건물에 부합하는 작은 면적입니다.

과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당되어 개발 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 홍OO으로 동일하며, 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자의 강제 집행에 의한 경매이므로, 등기부상 특별한 문제(선순위 임차권, 복잡한 공유 지분 등)가 없다면 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

**주의:** 등기부등본 및 현황 조사서 등 추가적인 권리 분석 자료를 통해 말소기준권리 이후의 모든 권리관계 소멸 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

**명도(인도) 리스크:** 강제경매의 특성상 현재 점유자가 채무자이거나 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

**소액 면적:** 전용면적 10평대의 소형 아파트로, 매매 시 실수요층이 한정적일 수 있습니다. (역세권 소형의 장점으로 상쇄 가능)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 1호선 역곡역 인근에 위치한 초역세권 소형 아파트로, 입지 조건이 최우수하며, 일반상업지역에 위치하여 주거 및 상업 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

19층 건물 중 최상층에 위치하여 개방감과 일조량이 확보되는 점도 장점입니다.

감정가는 273,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정성을 판단하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 역곡역 초역세권 입지로, 임대 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.

**소형 아파트:** 소액 투자가 가능하고, 최근 1~2인 가구 증가 추세에 따라 실거주 및 임대 목적 모두 수요가 꾸준한 면적대입니다.

**상업지역 희소성:** 일반상업지역 내 주거용 부동산으로, 향후 높은 지가 상승률 및 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

**안정적인 건물 구조:** 2018년 준공된 19층 건물로, 비교적 신축에 가까워 시설 관리 및 유지 보수 비용 부담이 적습니다.

법원 정보

부천지원 경매12계