나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41210 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 863-1 블루밍아파트 4층402호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경41210 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 863-1 블루밍아파트 4층402호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경41210
• 주소: 경기도 부천시 원미구 부일로362번길 28-6, 4층402호 (중동,블루밍아파트)
• 감정가: 375,000,000원
• 최저가: 262,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부천지원 경매12계 2024타경41210 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 부일로362번길 28-6, 4층402호 (중동,블루밍아파트) | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 262,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부천지원 2024타경41210 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되는 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 중동 863-1 블루밍아파트 4층 402호로, 용도는 아파트입니다.

감정가는 $\text{375,000,000}$원입니다.

소유자/채무자는 조OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

건물(전용면적): $\text{59.61}\text{m}^2$ (약 $\text{18.03}\text{평}$)

토지(전용면적): $\text{31.14}\text{m}^2$ (약 $\text{9.42}\text{평}$)

일반적으로 전용면적 $\text{59.61}\text{m}^2$는 국민주택 규모인 $84\sim 85\text{m}^2$ 내외의 공급면적 (약 $\text{25}\text{평}$형) 아파트에 해당할 것으로 추정됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "시민회관사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

2020년 12월 28일에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 건물의 구조는 스라브구조 스라브지붕 14층 건물 중 제4층입니다.

본건이 위치한 토지는 사다리꼴 모양의 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 남측, 북측, 동측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경으로서의 가치를 보존하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 수도권 전철 1호선 "중동역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 혐오시설 및 리스크

주변에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장, 대규모 공장 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상업시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 주간 또는 야간 소음 및 유동인구에 대한 고려는 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각되는 건입니다.

3.2. 임차권 등기 및 대항력 분석 (최대 리스크)

등기사항전부증명서상 임차권등기명령 ($\text{2023카임606}$)이 등재되어 있으며, 이는 매각물건명세서 작성 시 최우선적으로 확인해야 할 핵심 사항입니다.

* 임차권자: 이한길

* 임차보증금: $\text{375,000,000}$원 (감정가와 동일)

* 확정일자: 2021.05.11

* 주민등록/점유: 2021.06.10

임차인의 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 *선순위*일 경우, 매수인이 해당 임차보증금 전액 또는 잔여액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

특히, 임차보증금액 ($\text{375,000,000}$원)이 감정평가액과 동일하다는 점은 매수인이 낙찰 후 해당 보증금 전액을 인수하여 손해를 볼 수 있는 *최대 리스크*입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의 시설

본건 주변은 중동역 역세권에 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등의 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 교육 및 문화 시설

근거리에 사랑나무유치원이 소재하고 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, "시민회관사거리" 인근에 위치하여 부천시민회관 등 문화 시설 접근도 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 현장 조사 한계

감정평가서상 거주인 등 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 공부 및 유사 물건을 참고하여 평가하였으며, 임대차 관계는 현장에서 파악하지 못했음을 밝히고 있습니다. 매수 희망자는 입찰 전 내부 구조 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필수입니다.

5.2. 권리관계 인수 리스크

임차권 등기된 임차인의 권리가 *선순위*일 가능성이 높으며, 이 경우 낙찰 금액과 관계없이 매수인이 보증금 ($\text{375,000,000}$원) 전액을 인수할 위험이 있습니다. 입찰 전에 반드시 해당 임차권의 대항력 여부 및 배당 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수자가 잔여 보증금을 책임져야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축급 아파트로 우수한 건물 상태와 중동역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 임차보증금이 감정가와 동일한 수준의 임차권 등기 명령이 존재하여, 권리 인수 리스크가 매우 높은 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 훨씬 보수적인 권리 분석과 신중한 입찰이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부천시 원미구 중동의 상업-주거 복합 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

신축급 아파트: 사용 승인일이 비교적 최근(2020년)이므로 건물의 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

잠재 가치: 전용면적 $\text{59.61}\text{m}^2$ (약 $\text{25}\text{평}$형 추정)의 아파트로 실수요층이 선호하는 면적대입니다.

6.3. 성공적인 투자를 위한 제언

성공적인 투자를 위해서는 낙찰가 대비 인수해야 할 보증금액을 고려한 *실질적인 인수 금액*을 산정해야 합니다. 해당 물건은 배당 분석이 명확하지 않은 상태에서 일반적인 입찰가로 접근하기보다는, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 보증금 인수액을 최소화할 수 있는 전략을 수립한 후 입찰하는 것이 안전합니다.

법원 정보

부천지원 경매12계