나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44288 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경44288 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매12계 2024타경44288 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종로85번길 68, 4층403호 (원종동,다하임에이동) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 140,140,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경44288 (1)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 286,000,000원

주의사항: 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 적용함.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 4층403호

용도: 다세대주택 (단지형다세대주택으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 제4층 제403호

사용승인일: 2020년 1월 23일 (신축급 건물)

면적 (전용면적):

토지면적: 34.86㎡ (약 10.56평)

건물면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 오정초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임. 주택가와 상권이 적절히 혼합되어 있는 양호한 입지임.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 서측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있음. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨. 특히, 서해선 원종역 인근에 위치하고 있어 서울 및 수도권 서부지역으로의 접근성이 양호한 편임.

2.3. 상권 및 생활 편의 시설

오정초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 양호함. 주변에 대형 마트 및 재래시장(원종종합시장, 원종제일시장 등) 등 다양한 생활 편의 시설이 형성되어 있어 실거주 환경은 편리한 것으로 파악됨. 건물의 설비 내역으로는 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장, 난방설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높음.

2.4. 혐오 시설

직접적인 혐오 시설은 감정평가서 및 주변 환경 분석에서 명시적으로 확인되지 않았으나, 부천시 오정구의 광역적 환경 측면에서 과거 소각장 등 환경시설 이슈가 있었던 지역임을 참고하여 현장 방문 시 주변 환경(소음, 오염 등)에 대한 면밀한 확인이 필요함.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 개요 및 특징

본건은 2020년 1월에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됨. 철근콘크리트 구조로 내구성이 높으며, 외벽은 치장타일 마감 등으로 마감되어 있음.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있음. 공항시설법상 항공표면 제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역(오정초)으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한을 받을 수 있음. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당함.

4. 권리 분석

4.1. 경매 진행 현황

본건은 채권자 (주OOOOOOO)의 강제경매 신청에 의한 물건이며, 소유자와 채무자가 동일 인물(반OO)임. 가장 중요한 점은 본건이 재매각 물건이라는 사실과 이에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 증액된다는 점임. 재매각은 통상 이전 낙찰자의 보증금 미납으로 발생하며, 이번 기일에는 더욱 신중한 입찰이 요구됨.

4.2. 임차인 현황 및 권리 관계 (잠재적 리스크)

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023카임1407, 2023.04.05)이 등재되어 있음.

* 임차보증금: 287,000,000원

* 확정일자: 2021.03.08

* 주민등록일자/점유개시일자: 2021.04.02

임차인(박정민)의 확정일자(2021.03.08)는 매우 빠른 시점으로, 말소기준권리(통상 압류/근저당 등)보다 선순위일 가능성이 높음.

핵심 리스크: 임차보증금(2억 8,700만원)이 본건의 감정가(2억 8,600만원)보다 높게 설정되어 있음. 임차인이 선순위 대항력을 갖춘 경우, 매각 금액과 관계없이 매수인이 임차보증금 전액 또는 배당받지 못한 잔액을 인수할 가능성이 매우 높음. **이는 매수인의 추가 부담으로 이어지므로, 입찰 전 철저한 선순위 권리 분석 및 예상 인수 금액 확인이 필수적임.**

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 선순위 임차인의 보증금(2억 8,700만원) 인수 가능성임. 이 금액은 현재 감정가(2억 8,600만원)를 초과하는 수준이므로, 낙찰가와 별도로 임차인에게 추가로 지급해야 할 금액이 발생할 수 있음. 재매각 물건인 점도 낙찰가 예측을 어렵게 하는 요인임.

5.2. 투자 포인트

신축급(2020년 사용 승인) 다세대주택으로 건물의 노후도가 낮아 향후 관리 및 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨. 오정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 환경이 우수하고, 서해선 원종역과의 근접성으로 인해 교통 편의성도 갖추고 있음.

5.3. 종합 의견

본건은 입지 및 건물 상태는 우수하나, **선순위 임차인의 보증금 인수 가능성**이라는 치명적인 권리상의 리스크를 안고 있음. 따라서 단순한 감정가를 기준으로 입찰 금액을 산정하는 것은 매우 위험함. 정확한 말소기준권리 분석 및 임차인의 배당 가능액을 예측하여 **인수할 보증금액**을 명확히 산정한 후, 이를 감안하여 입찰 가격을 매우 보수적으로 결정해야 함. 일반적인 물건보다 더 높은 수준의 권리 분석 능력이 요구되는 물건이며, 실수요 목적보다는 권리 분석에 능숙한 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

법원 정보

부천지원 경매12계