나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54094 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 138-2 트윈캐슬 6층 에이601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 심곡본동 소재 "부천역(1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 부천역이 소재하는 등 전반적인 대중교통사장은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건내 6층 601호로서
외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 새시 창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 "제2종근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 노폭 약25미터의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로2류
(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경54094 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 138-2, 트윈캐슬 6층 에이601호

용도: 오피스텔

감정가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

토지 면적: 10.61㎡ (약 3.21평)

건물 면적: 70.01㎡ (약 21.18평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 심곡본동에 위치하며, 부천역(1호선) 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터 및 25미터의 포장된 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 및 토지 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 6층 601호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로, 해당 토지 위에는 제2종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 건축되어 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구: 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 도로: 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

2. 권리분석

2.1. 등기부상 권리 요약

* 말소기준권리: 2021년 5월 21일 접수된 이우진 근저당권 (금액: 20,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 5번 근저당권(이우진), 을구 6번 근저당권(이창만), 을구 7번 주택임차권(이성주, 단 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸됨), 을구 8번 강제경매(주택도시보증공사) 등 등기부상 을구 권리 대부분이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (주택임차권은 HUG의 동의로 소멸처리됨)

* 총 권리채권 합계: 440,000,000원

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이성주)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 16일

* 확정일자: 2021년 2월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 등기부상 을구 7번 주택임차권이 등기되어 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.

3. 상권분석

* 본건이 위치한 부천시 원미구 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 형성된 도심 상권의 일부로, 오피스텔 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔 임대 및 매매 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 부천역 인근에 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치하고 있습니다.

* 문화/여가시설: 부천시청, 문화예술회관 등 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 혐오시설은 본건 주소지 인근에서 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 HUG의 말소 동의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 최근 매매 사례 중 2026년 6월 8일 거래된 70.64㎡ 면적의 건이 2억 1천만원에 거래되어, 감정가 2억 7천만원 대비 하락세를 보이고 있습니다. 이는 향후 시세 변동 가능성에 대한 주의를 요합니다.

* 총 채무액: 본 건의 총 채권액(4억 4천만원)이 감정가(2억 7천만원)를 초과하고 있어, 재매각 가능성 또는 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 건물 상태 및 설비 내역도 양호한 편입니다. 권리 관계상 가장 큰 부담이었던 임차인 보증금 인수 문제는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 해소되어 낙찰자의 부담이 없는 상태입니다. 다만, 최근 시세 하락세와 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. HUG의 인수조건 변경 내용에 따라 추가적인 고려 사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 도보권에 위치하여 임대 수요 및 시세 유지에 유리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등의 지구 지정은 향후 지역 발전 가능성을 내포합니다.

8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 중 2026년 6월 8일의 70.64㎡ 면적 매물이 2억 1천만원에 거래된 점과 감정가 2억 7천만원 사이의 가격 변동성을 고려할 때, 적정 입찰가는 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

* 산정 근거: 본 건의 면적(70.01㎡) 및 입지를 고려하되, 최근 거래가 하락세를 반영하고 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최저 입찰가(감정가 2억 7천만원)보다는 낮게, 최근 실거래가(2억 1천만원)보다는 시장 회복 가능성을 고려하여 중간 지점으로 산정하였습니다. HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용 확인 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.