나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32858 [1] 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농촌지역으로서 제반 입지여
건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 1층 103호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(마을공동시설)로서, 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재경보기, 지상주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 평지이며, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4m-5m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 인근 주민 탐문 결과 본건은 마을공동시설로 사용중이지는 않는
것으로 보이나, 정확한 용도 및 이용상황은 폐문부재로 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 제1종근린생활시설(마을공동시설)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경32858 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 가좌리 229-19 리치하임 1층103호 (신주소: 경기도 이천시 가좌로103번길 115)

건물명: 리치하임

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설(마을공동시설)이나, 공부상 건물 전체의 주요 용도는 공동주택으로 등재되어 있어 실제 사용 용도 및 법적 허가 사항에 대한 확인이 필요합니다.)

감정가: 66,000,000원

면적:

토지: 30.96㎡ (약 9.36평)

건물: 16.41㎡ (약 4.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO (손 )

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 "가좌리 마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농촌 지역으로서 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

건물 서측으로 폭 약 4m-5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 생산녹지지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하여 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 04월 01일자 와이즈에셋대부주식회사의 근저당 3,000,000,000원입니다.

인수되는 권리: 2025년 10월 16일자 손대건의 주택임차권 (을4)입니다. 등기사항증명서상 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 매수인이 임차인 손 에게 보증금 80,000,000원을 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 주택임차권을 제외한 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손대건 (손 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 있음 (매수인이 보증금 80,000,000원 인수)

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설로 공부상 등재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

주변에 주택 및 농경지가 많아 배후 수요는 지역 주민에 국한될 것으로 보입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 실제로는 마을공동시설로 사용되지 않는 것으로 보이며, 정확한 이용 상황은 폐문부재로 확인이 어려운 상태입니다.

1.4. 생활정보

인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다.

주변 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 손 의 보증금 80,000,000원 인수 부담이 있습니다. 이는 낙찰가 외 별도로 지출되어야 하는 금액입니다.

건축물 현황과 공부상 용도(제1종근린생활시설)와 JSON 상 주요 용도(공동주택) 간 불일치가 존재합니다. 실제 이용 용도 및 허가 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 및 정확한 현재 이용 상황이 폐문으로 인해 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 8천만원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다.

건축물 용도 불일치 문제와 토지이용계획상의 제약사항들도 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

따라서, 단순히 감정가만을 기준으로 접근하기보다는 실제 총 투입 자금과 예상 수익을 면밀히 분석하는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2020년 준공).

소액의 감정가로 초기 투자 부담이 적어 보일 수 있으나,

실질적인 총 취득 비용은 낙찰가에 임차인 보증금 80,000,000원(인수분)을 합산하여 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 66,000,000원

인수 보증금 (임차인): 80,000,000원

실질 총 지출 예상액: 약 146,000,000원 (감정가 + 인수 보증금)

예상 입찰가는 감정가 66,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 80,000,000원을 추가로 부담해야 함을 고려하여 총 지출액 146,000,000원을 초과하지 않는 선에서 신중하게 결정해야 합니다. 지역 시세, 임대수익률, 향후 개발 가능성 및 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.