나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103253 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 740-7 역삼파크빌 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하는 지하철2호선 ""역삼역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제2층 제206호로서,
(사용승인일: 2013-12-17)

외 벽 : 목재붙임, 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금231,000,000원
임대차계약일자 : 2021년9월24일
임차권자 : 김휘재

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경103253 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 740-7, 역삼파크빌 2층 206호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 204,000,000원

* 토지 면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

* 건물 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 (사용승인일: 2013년 12월 17일)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 '역삼역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남동측으로 약 4미터 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 채권자 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 9월 10일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 10,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2, 갑3, 갑4: 소유권 이전 등기 (모두 말소 대상)

* 을6: 김휘재 명의의 주택임차권 (보증금 231,000,000원, 2023년 10월 19일 접수) - 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

* 갑5: 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (말소 대상)

주요 쟁점은 임차인 김휘재의 권리입니다. 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 임차권 또한 '말소' 예정으로 표시되어 있습니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어 혼란의 소지가 있습니다.

'주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 특별 매각 조건에 따르면, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점을 명확히 하고 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있으므로, 권리 분석 시 임차인의 실제 대항력 유무와 관련된 분쟁 가능성에 대해 철저한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 역세권에 위치한 주택지대로, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 강남구 역삼동이라는 입지적 강점으로 인해 젊은 직장인 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도의 건물이 주를 이루고 있으며, 벤처기업육성지구에 포함되어 있어 관련 산업 종사자들의 배후 주거 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 소재. 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 역삼역 주변의 상업지구 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 역삼동은 강남의 주요 업무 및 주거 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계의 불확실성: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음' 및 '임차권 말소 예정'이라는 상반된 정보가 존재합니다. 특별매각조건에 따라 보증금 미인수로 정리될 가능성이 높으나, 인수 여부에 대한 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 임차인과의 소통 등 철저한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 도시형생활주택 및 소형 면적: 17.82㎡의 작은 면적은 임대 수익률 측면에서 한계가 있을 수 있으며, 추후 재매각 시 잠재 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 건축물 토지이용계획: '토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)'에 해당한다는 점은 향후 건축물 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지 조건은 우수합니다. 감정가는 2억 4백만 원으로 책정되어 있으나, 임차인 관련 권리 관계에 대한 불확실성과 특별 매각조건의 존재가 본건의 주요 변수로 작용할 것입니다. 임차 보증금 인수 문제가 정리된다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있으나, 관련 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 역세권 입지: 지하철 2호선 역삼역 인근으로 직주근접 및 교통 편리성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 낙찰가의 합리적 산정이 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 역삼동 일대는 지속적인 도시 개발 및 재건축/재개발 이슈가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 204,000,000원이며, 이는 17.82㎡ 면적에 대해 약 11,447,700원/㎡의 가격입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(JSON 데이터)는 제공되었으나, 해당 데이터의 거래 가격이 강남구 역삼동의 시세 대비 현저히 낮아 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

제시된 임차인 관련 '대항력 없음' 및 '임차권 말소 예정' 정보, 그리고 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮아 보입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계 불확실성에 따른 리스크를 감안하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 및 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 시세는 본 물건의 면적 및 강남구 역삼동의 일반적인 시세와 괴리가 커 참고하기 어렵습니다. (예: 33.464㎡의 실거래가가 4,800만원 등)

* 권리관계: 임차인의 대항력 유무와 특별 매각 조건에 따른 보증금 인수 여부가 입찰가 산정의 가장 중요한 변수입니다. 현재 정보로는 보증금 미인수로 판단되나, 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 감정가 대비: 감정가 204,000,000원은 현 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 책정하는 것이 보수적인 접근입니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

참고사항:

* 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 면적이 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 전문가의 추가적인 법률, 세무 검토가 반드시 필요합니다.

* 본건 인근 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.