나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10306 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1411-146 속초조양코아루아리스타 23층 2320호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 '속초고속버스터미널' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 제반환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 단지내 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 28층 건내 제23층 제2320호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 공용승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 옥내주자창설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남측으로 왕복 8차선 광대로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 역사문화환경보호지구(선사유적보호지구), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(속초조양동유적 문화재보호법 제13조), 중점경관관리구역(아바이마을 인근 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

대항력 있는 최선순위 임차인의 승계인(주택도시보증공사)이 보증금 전액을 배당받지 못하면 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

해당 물건은 강원특별자치도 속초시 조양동 1411-146번지에 위치한 속초조양코아루아리스타 23층 2320호에 소재하고 있습니다. 본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 3.68㎡ (약 1.11평)이며, 건물 면적은 21.46㎡ (약 6.49평)입니다. 전용면적 약 6.49평의 본 물건은 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조의 28층 건물 중 23층에 위치합니다. 2021년 8월 31일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 속초지원 2025타경10306 (1)이며, 감정평가액은 148,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 속초시 조양동에 위치하며, '속초고속버스터미널' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼합 지대로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다. 단지의 남측으로는 왕복 8차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 편의시설 및 생활 정보

본 물건은 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 옥내소화전 설비, 옥내주차장, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 속초고속버스터미널 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 노미숙 근저당(2022-10-05, 30,000,000원)이며, 이후 접수된 가압류, 가처분, 강제경매(주택도시보증공사) 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 193,927,188원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

본 물건에는 대항력 있는 임차인 최상현 씨가 거주 중이며, 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2021년 11월 19일입니다. 배당 신고일자는 2023년 11월 29일입니다.

주의사항으로, 대항력 있는 최선순위 임차인의 승계인(주택도시보증공사)이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 등기부등본 상 임차인의 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 조양동 일대는 속초고속버스터미널 및 생활 편의시설이 인접하여 유동인구가 있는 지역입니다. 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

속초고속버스터미널이 인근에 위치하여 시외 및 고속 이동이 편리합니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 가능하여 정주 여건은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 95,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 해당 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 복잡한 토지이용계획(역사문화환경보호지구, 시가지경관지구 등)이 있어 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)에 준하는 비교적 최신 건물의 도시형생활주택으로, 속초고속버스터미널 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 높은 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2021년)의 현대적인 도시형생활주택입니다.

* 속초고속버스터미널 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 148,000,000원 대비, 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원 인수 가능성을 최악의 시나리오로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이를 감안할 때, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준 이하가 되도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 50,000,000원 ~ 70,000,000원으로 제안합니다.

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 보증금 배당 결과에 대한 예상치 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.