나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20749 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 2793 이안원주태장 111동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 소재하는 '북원중학교' 북동측 인근에 위치하는 이안원주태장 단위세대로서,
대상물건 주위는 공동주택과 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 제반교톻사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층중 2층 203호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감.
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 남서측으로 왕복4차선 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(태장동 지역주택조합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(북원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 2793 이안원주태장 111동 2층203호.

사건번호: 원주지원 2025타경20749 (1).

용도: 아파트.

감정가: 221,000,000원.

토지면적: 37.82㎡ (약 11.44평).

건물면적: 59.96㎡ (약 18.13평).

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각.

경매구분: 부동산 임의경매.

채권자: 한OOOOOOO.

준공연도: 2019년 12월 31일.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 2층 203호.

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 강원특별자치도 원주시 태장동에 소재하며, '북원중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 대상 물건 주위는 공동주택, 단독주택, 주거지 등이 혼재된 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 내 포장도로를 이용하여 남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(태장동 지역주택조합), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(북원중학교), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2020년 4월 6일 접수, 을1).

등기부채권 총액: 191,966,644원.

주요 권리 내역:

* 을1 근저당권: 한국주택금융공사 (2020.04.06) - 말소기준권리.

* 을5 근저당권: 오케이저축은행 (2024.10.02) - 매각으로 소멸.

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소: 황은상 (2020.04.06) - 말소.

* 갑4 가압류: 광주신용보증재단 (2025.02.13) - 매각으로 소멸.

* 갑5 임의경매: 한국주택금융공사 (2025.07.04) - 본건 경매개시결정으로, 매각으로 소멸.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 정보: 이안원주태장(이안원주어반파크)은 2019년 12월 31일 사용 승인된 아파트 단지로, 총 920세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 시설: '북원중학교'가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근으로 왕복 4차선 도로가 연결되어 있어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 교육시설: 북원중학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 주차: 총 1036대의 주차가 가능하며, 이 중 844대는 실내 자주식 주차, 192대는 실외 자주식 주차 공간입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 소유자가 아닌 임차인이 거주 중일 가능성이 있어 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동 소재 이안원주태장 아파트로, 감정가는 221,000,000원입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

주변 환경은 공동주택과 단독주택이 혼재된 주택지대로 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

다만, 토지 이용계획상 군사시설 보호 구역 및 소음대책 구역 등에 해당되는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 분석: 최근 2026년 6월, 본건과 동일한 면적(59.96㎡)의 아파트가 199,000,000원(2층), 200,000,000원(1층), 210,000,000원(7층)에 거래되었습니다.

* 상품 가치: 2019년에 준공되어 비교적 신축 아파트이며, 전용면적 59.96㎡(약 18.13평)으로 실거주 및 투자용으로 적합한 소형 평형입니다.

* 가격 메리트: 감정가 221,000,000원 대비 최근 실거래가(2층 기준 199,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 221,000,000원.

최근 시세 (2층 기준): 199,000,000원.

인수할 보증금: 0원.

현재 시세 및 본건의 2층이라는 점을 고려했을 때, 보수적으로 시세의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

시세 199,000,000원의 85% 적용 시 약 169,150,000원, 90% 적용 시 약 179,100,000원입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다.

보수적인 접근으로 175,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.