나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1395 [1] 강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 127 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 소재 ‘고사리수변공원’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리 내에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사지내 부정형의 토지로, 주거기타(숙박시설 등) 건부지로 이용중입니다.
일련번호 2 : 완경사지내 부정형의 토지로, 전(휴경지) 및 일부도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하며, 일부가 현황 도로입니다.
일련번호 2 : 본건 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역(시행령 제14조의3 1호))<수도법>, 영농여건불리농지
일련번호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2021-02-15)(장수터천 소하천구역)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역(시행령 제14조의3 1호))<수도법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 토지 위지상에 소재하는 수목 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 1은 공부상 지목이 ‘답’이나, 현황 전(휴경지) 및 일부도로 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다.

본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 2는 등기사항전부증명서상 ‘전기공작물(송전선 등)의 건설과 소유’의 목적으로 구분지상권이 설정되어 있고, 실제로 남서측 일부에 고압송전선이 통과(이하 ‘선하지’)하는 바, 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3 : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

숙박시설 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 3은 공부상 ‘다가구주택’으로 표기되어 있으나, 현황 ‘숙박시설’ 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 3의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 3 내부는 복층구조로 확인되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1. 공부상 '답'이나 현황 '전(휴경지)및일부도로등'임. 컨테이너 1동 소재하나 평가 및 매각 제외. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 임야화된 농지로 '농지취득자격증명' 발급 신청시 반드시 '농지원상복구계획서' 작성 제출하고 이행하여야한다는 인제읍장의 회신서 제출됨)
- 목록2. 을구 19번 구분지상권설정등기(2019.12.3. 접수번호 제9130호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
- 목록3. 공부상 '다가구주택'이나 현황 '주택및펜션 등'으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 춘천지방법원에서 진행 중인 2025타경1395 (1) 사건의 부동산 임의경매 건입니다.

소재지는 강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 127번지입니다.

주요 용도는 다가구주택이나, 현황은 주택 및 펜션 등으로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 513,146,600원입니다.

토지 면적은 1286.00㎡ (약 389.22평)이며, 건물 면적은 공부상 249.66㎡ (약 75.57평)입니다.

별도로 건물 제시외 면적은 260.40㎡ (약 78.80평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 인제농업협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명이 필요하며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 소재 ‘고사리수변공원’ 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 근거리 내에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

토지(일련번호 1)는 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하며, 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다. 토지(일련번호 2) 역시 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지 등 관련 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 8월 3일 접수된 인제농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 목록2. 을구 19번 구분지상권설정등기(2019.12.3. 접수)입니다. 이는 한국전력공사 소유로, 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 372,974,901원입니다.

등기부상 소유권 이전, 근저당권, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

*: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-15

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, '고사리수변공원' 인근에 위치하여 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

현황 '주택 및 펜션 등'으로 이용 중이라는 점은 숙박 시설로서의 상권 잠재력을 시사합니다.

본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능하여 방문객 접근성은 나쁘지 않습니다.

1.4. 생활정보

조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있는 지역입니다.

인제읍 소재지에 준하는 기본적인 생활 인프라 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변의 농경지는 전원생활 또는 주말농장 운영 등을 고려하는 수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 일부(목록1)는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전(휴경지) 및 일부 도로 등'으로 이용 중입니다. 이에 따라 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, '농지취득자격증명' 발급 신청 시 '농지원상복구계획서' 작성 및 제출, 이행이 요구될 수 있습니다.

* 구분지상권 인수: 목록2. 을구 19번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 제약이 될 수 있으므로, 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 공부와 현황 불일치: 목록1 토지 지목('답')과 현황('전(휴경지) 및 일부 도로 등')이 상이하며, 목록3 건물 용도('다가구주택')와 현황('주택 및 펜션 등')이 상이합니다. 이는 추후 건축물대장, 토지대장 등과의 정리 필요성을 시사합니다.

* 현장 확인 제한: 건물 내부 확인이 폐문, 부재 등으로 인해 불가능하여 표준적인 설비 상태 및 도면 등으로 평가되었습니다. 실제 이용 상태 및 내부 구조는 다를 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 지적 경계가 다소 불분명하므로, 측량을 통한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 고압송전선 통과: 토지 일부(일련번호 2)에 고압송전선(선하지)이 통과하고 있어 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 자연환경이 비교적 양호한 지역에 위치하며, 현재 주택 및 펜션 등으로 활용되고 있는 점이 긍정적입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급의 복잡성, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 공부와 현황의 차이 등 해결해야 할 행정적, 법적 절차 및 제약 사항이 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 정확한 내용을 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수변공원 인근 위치: 자연 친화적인 환경은 휴양 및 레저 관련 시설 운영에 긍정적인 요소입니다.

* 펜션 등 운영 이력: 기존 운영 경험을 바탕으로 사업을 이어받거나 개선하여 수익 창출 가능성을 높일 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1286.00㎡의 토지는 추가 개발 또는 다양하게 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 및 차임이 없는 대항력 없는 임차인으로, 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 513,146,600원입니다.

매수인에게 인수되는 구분지상권, 농지취득자격증명 발급 관련 행정 절차 및 비용, 공부와 현황의 차이로 인한 추후 정리 비용, 건물 내부 확인 제한, 선하지 존재 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 요소들을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 3억 5천만원에서 4억 6천만원 범위 내에서 산정할 수 있으나, 이는 시장 상황, 경매 분위기, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있는 단순 참고용입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 인수되는 구분지상권의 실질적 가치, 농지 관련 행정 비용, 건물 상태 복원 비용 등을 추가로 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.