나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52774 [1] 경기도 시흥시 신천동 705-38 성도스카이빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교'남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 서해선 '신천역' 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 드라이비트 마감 임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 10미터 내외 및 북측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52774 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 705-38 성도스카이빌 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 30.39㎡ (약 9.2평)

* 건물면적: 70.94㎡ (약 21.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2001년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (본건 4층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 주위 환경은 대체로 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 서해선 '신천역' 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 로폭 약 10미터 내외 및 북측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2020년 2월 28일 한국주택금융공사 근저당권 (106,700,000원). (참고: 해당 권리는 말소된 것으로 기재되어 있으나, 본 경매는 한국주택금융공사(채권자)에 의해 2025년 7월 4일 신청된 임의경매(89,242,640원)에 근거함.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 '지상권개요' 언급 있으나 상세 내용 없음.)

* 기타 말소예정 권리: 소유권보존(강정남), 소유권이전(조송자, 최애숙), 근저당권(한국주택금융공사), 가압류(삼성카드, 주식회사케이비국민카드).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 현재 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역임.

* 최근 매매 사례 (2026년 3월 기준, 유사 건물/단지):

* 동명빌라15동: 35.755㎡ (약 10.8평), 1986년식, 6,000만원 (약 555만원/평).

* 예촌빌라A동: 59.69㎡ (약 18.1평), 1998년식, 13,700만원 (약 757만원/평).

* 명안베스트빌3차: 59.76㎡ (약 18.1평), 2002년식, 8,200만원 (약 453만원/평).

* 분석: 본건(70.94㎡, 2001년식)은 유사 연식의 명안베스트빌3차와 비교 시 면적이 더 넓으며, 예촌빌라A동과 유사한 평당가 수준으로 시세 형성 가능성이 있음. 다만, 명안베스트빌3차의 낮은 가격대는 추가적인 현장 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '소래초등학교'가 남측 인근에 위치함.

* 교통: 지하철 서해선 '신천역' 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이함.

* 기타: 특별히 확인된 혐오시설이나 부정적 환경 요소는 지도상에서 확인되지 않으나, 주변 지역의 개발 계획 및 환경 변화에 대한 지속적인 관심이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 임대차 관계 및 실제 점유자 현황이 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 2001년 준공으로 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 소래초등학교 인근으로 교육 환경도 양호함. 감정가는 169,000,000원이며, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 하며, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용도 감안해야 함. 지역 발전 가능성과 함께 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신천역 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 소래초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 확보.

* 다세대주택으로 개별적인 투자 및 관리 용이.

* 유사 면적/연식 대비 합리적인 감정가.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,000,000원 (약 7,853,000원/평)임. 최근 매매 사례 중 1998년식 59.69㎡(18.1평) 건물이 13,700만원(약 757만원/평)에 거래된 점을 고려하면, 본건(70.94㎡, 21.5평)의 시세는 약 162,400,000원 수준으로 추정됨. 임대차 미상으로 인한 명도 리스크 및 건물 노후화 등을 감안하여, 감정가의 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

따라서 예상 입찰가는 152,100,000원 ~ 160,550,000원 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.