나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52750 [1] 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층1143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 '은계중학교' 남동측에 위치하며, 주위로 아파트, 학교, 공원, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 제1층 제1143호로서,
(사용승인일 : 2019.09.24)

규 모 : 지하2층, 지상3층

외 벽 : 석재붙임 및 페어그라스 마감 등

내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

상가 운영에 필요한 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 제1종근린생활시설 및 판매시설, 문화집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 38미터, 남동측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 북동측 도로는 건물 지하주차장과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1. 시흥시 은행동 605번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(대로 3-2)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 시흥시 은행동 605-1번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본사항

물건번호: 안산지원 2025타경52750 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 1층1143호

건물명: 시흥센트럴돔그랑트리캐슬

용도: 근린상가

감정가: 499,000,000원

토지면적: 22.93㎡ (약 6.94평)

토지지분: 22.93㎡ (약 6.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.39㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가서요약: 구분건물 감정평가요항표

1.2. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2019년 09월 24일

규모: 지하 2층, 지상 3층

해당 호수: 1층 1143호

외벽: 석재붙임 및 페어그라스 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호 등

주요 용도: 제2종근린생활시설 (제1종근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 겸용)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 '은계중학교' 남동측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 학교, 공원, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 38미터, 남동측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 북동측 도로는 건물 지하주차장과 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

각종 도로(대로, 중로)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2019년 11월 14일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (채권액 420,000,000원) 입니다.

본 경매는 송림새마을금고의 임의경매(2025년 07월 02일 접수, 채권액 330,904,227원)로 진행 중입니다.

등기부상 채권 총액은 420,000,000원입니다.

소유권이전1번신탁등기말소, 근저당, 임의경매 등기가 등기부 요약에 포함되어 있으며, 말소될 권리가 다수 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

* 임차인이 존재하고 임대료 또는 보증금 등 계약 내용이 확인되지 않을 경우, 인수 또는 대항력 문제로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 권리관계를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특성

본건은 '시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬' 내 1층 근린생활시설로, 단지 내 상가 및 주변 지역 상업시설로서의 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

제1종근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하며, 1층이라는 이점과 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 유해시설

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근 용이.

* 편의시설: 단지 내 상가 이용 및 주변 상업 시설, 학교, 공원 등을 이용할 수 있습니다.

* 유해시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 특별한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

은계중학교 등 교육시설과 공원이 인접하여 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 상태

건물은 2019년 사용승인된 신축급 건물로, 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 입점이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

지상권은 건물 소유 목적 등으로 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 본건 토지에 지상권이 존재할 경우 해당 지상권자가 권리를 행사할 수 있으며, 이는 향후 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 중대한 권리입니다. 반드시 상세 내용을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 공실 위험

본건은 현재 공실 상태로, 공실이 장기화될 경우 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

상권 분석 및 주변 시세 조사를 통해 적정 임대료 수준을 파악하고 공실 위험을 최소화할 전략이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 상가 건물 내 1층 코너에 위치하여 가시성과 접근성이 우수한 물건입니다.

주변의 풍부한 배후수요와 다양한 업종으로의 활용 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 면밀한 법률적 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 권리 분석 시 명도 대상 임차인이 없을 가능성이 높으나, 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물 내 1층 유치 가능성이 높은 위치.

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지의 풍부한 배후수요.

* 다양한 업종(근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설)으로의 활용 가능.

* 감정가 대비 낮은 채권 총액.

* 인수 보증금 0원으로 명도 부담이 적을 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 499,000,000원입니다.

등기부상 채권 총액 및 경매 신청 채권액을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 권리가 존재하므로, 이 권리로 인한 가치 하락분을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하면, 법적 리스크를 제외한 순수한 부동산 가치와 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서, 지상권에 대한 추가적인 법률 자문을 얻은 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.