나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101215 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 2층202호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '성결대학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 대중
교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(징크) 5층 내 2층 202호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 보일러실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지인 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 5미터인 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 대기관리권
역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2023년 8월 23일 수원지방법원 안양지원의 임차권등기명령(20
23카임10384)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음.
- 임차보증금 : 금246,000,000원(2021년 9월 25일 금7,000,000원 증액)
- 범위 : 전유부분 전부
- 임대차계약일자 : (1)2019년 10월 31일, (2)2021년 9월 25일
- 주민등록일자 및 점유개시일자 : 2019년 10월 8일
- 확정일자 : (1)2019년 11월 4일(금239,000,000원), (2)2021년 10월 12일(증액된 금7,000,
000원)
- 임차권자 : 이지희

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101215 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 2층202호

건물명: 베아누체11차

용도: 도시형생활주택 (다중주택)

감정가: 311,000,000원

토지면적: 38.59㎡ (약 11.68평)

건물면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료 내 '주OOOOOOO'로 표기)

층수: 5층 중 2층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 463-4 베아누체11차 2층202호

* 주변 환경: '성결대학교' 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경101215)입니다.

* 소유권: 강순자 명의의 소유권보존 등기 후 이범섭 명의로 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 임차권:

* 이지희 명의의 주택임차권(보증금 246,000,000원, 전입 2019.10.08, 확정 2019.11.04)이 등기되어 있습니다.

* 본 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서(2026.06.10.자)를 제출하였습니다.

* 이로 인해 해당 임차보증금은 매각으로 인해 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리: 강제경매(주택도시보증공사) 및 압류(국민건강보험공단) 권리가 등기되어 있습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가에 위치하고 있습니다.

* 인근에 성결대학교가 있어 학생 및 교직원 관련 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설 및 상업시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택으로, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(문종찬) 존재:

* 임차인 문종찬은 2024년 01월 31일 전입하였고 대항력이 있습니다.

* 제공된 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는지, 또는 다른 특별한 약정이 있는지 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 확정일자 및 배당 신고 일자가 명시되어 있지 않아, 이에 대한 정보가 부족합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사(이지희)가 확약서를 제출하여 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의하였으나, HUG의 정확한 인수 조건 변경 내용과 이에 따른 매수인 부담 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차권등기: 2023년 8월 23일 설정된 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 상기 확약서 내용과의 연관성을 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 베아누체11차 2층 202호 도시형생활주택입니다.

* 성결대학교 인근 주택가에 자리하고 있으며, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물과 토지를 일괄 매각하며, 감정가는 3억 1,100만 원입니다.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인(문종찬)이 존재하나 보증금이 '0원'으로 표기되어 있어 주의가 요구되며, 주택도시보증공사(이지희)는 대항력 포기 확약서를 제출하여 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 제반 권리 관계 및 임차인 현황을 신중하게 검토한 후 입찰 계획을 수립하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성결대학교 인근의 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

* 도시형생활주택으로 소형 가구의 선호도 고려.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 311,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(또는 유사 건물)인 '삼성원빌B동'(면적 51.54㎡)이 2026년 7월 20,000만원(2억원)에 거래되었습니다.

* 또한, 유사 면적인 '미영팰리스'(면적 60.33㎡)가 2026년 7월 28,500만원(2억 8,500만원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건물의 건물 면적은 51.56㎡(약 15.60평)으로, 최근 거래된 '삼성원빌B동'의 면적과 유사합니다.

* 감정가 31,100만원 대비 유사 거래 사례(20,000만원)를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 0원 신고 및 HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담할 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세와 권리 분석 결과를 바탕으로 220,000,000원 에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰가는 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.