나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101188 [1] 경기도 군포시 대야미동 652-8 미영팰리스아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 경기도 군포시 대야미동 소재 '군포대야초등학교' 남동측 근거리에 위치하며
주위는 아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선
(대야미역)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브, 평슬래브지붕 10층건 내 5층 502호로서,
외벽 : 석재타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샤시 이중창호임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 필로티주차장 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 가까운 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물 현황도상 발코니 일부가 확장 발코니임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.22.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.2. 교통 접근성

2.3. 토지 정보

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

3.2. 임차인 정보 및 분석

3.3. 주의사항 및 확약서 내용

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

6.2. 권리 관계 복잡성

6.3. 기타 위험 요소

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 군포시 대야미동 652-8번지에 위치한 미영팰리스 아파트 5층 502호로, 총 10층 건물 중 5층에 해당합니다. 아파트로 이용 중이며, 본 물건의 경매 사건번호는 안양지원 2025타경101188 (1)입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 37.64㎡ (약 11.38평)

* 건물 면적 (전용 면적): 83.92㎡ (약 25.39평)

* 토지 지분: 37.64㎡ (약 11.38평)

* 건물 지분: 83.92㎡ (약 25.39평)

* 감정가: 370,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 대야미동에 소재하며, '군포대야초등학교'에서 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. (주민지원시설 및 군사시설 보호구역 등 일부 토지 이용 제한이 있는 지역입니다.)

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 대야미역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용 상태: 제형에 가까운 완경사지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 소유권 보존: 2020-03-19 (이병묵 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 2021-02-25 (임창열)

* 압류 (군포시): 2023-01-19 (말소기준권리)

* 압류 (도봉세무서장): 2023-02-16 (말소)

* 가압류 (케이비캐피탈주식회사): 2023-04-17 (말소)

* 압류 (국민건강보험공단): 2023-05-12 (말소)

* 주택임차권 (김윤길): 2023-03-13 (말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-06-26 (말소)

총 등기부채권액은 397,421,541원입니다.

3.2. 임차인 정보 및 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-25

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

본 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 주의사항 및 확약서 내용

* 본 건은 공동담보 물건이며, HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경이 있었습니다.

* 가장 중요한 점은, 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.22.자)가 제출되었다는 것입니다.

* 이는 말소 기준권리보다 후순위인 주택임차권이 채무 변제를 받지 못하더라도 매수인에게 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 의사를 명확히 한 것으로, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 대야미동 일대는 아파트 단지와 주거용 건물이 밀집한 지역입니다. 인근에 군포대야초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하여 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다. 대야미역이 인접해 있어 도심 접근성도 고려할 수 있는 주거 상권입니다.

5. 생활정보

* 교육: 군포대야초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 교통: 지하철 4호선 대야미역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주거지대로서 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 경사슬래브, 평슬래브 지붕의 10층 건물 내 5층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 필로티 주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

* 기타: 건축물 현황도 상 발코니 일부가 확장된 발코니입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역 등으로 인한 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

공동담보 물건으로 HUG 인수조건 변경 등의 절차를 거쳤으며, 주택임차권이 말소되었으나 관련 확약서 내용에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다. (다만, 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.)

6.3. 기타 위험 요소

* 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 군포시 산본동에 위치한 군포환경관리소(쓰레기 소각장)가 약 2km 이내에 위치하고 있어, 소각장의 운영 및 관리 상태에 따라 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

* 지하철 4호선 대야미역이 소재하나, 다른 주요 교통망과의 연계성은 추가 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상으로 명시되어 있으나, 이미 임차인 현황 및 확약서 내용이 명확히 정리되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시의 대야미동에 위치한 아파트로, 지하철 4호선 대야미역과 군포대야초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인이 매수인에 대한 권리를 포기하는 확약서를 제출함으로써 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이로 인해 권리 관계가 명확하게 정리된 상태로 낙찰 받을 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 일부 토지 이용 제한 사항과 군포환경관리소(소각장)가 인근에 위치한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 0원으로, 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 안정적인 주거지역에 위치하며, 초등학교와 역이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 도시 재생 및 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 370,000,000원입니다.

본 건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가 산정을 제안합니다.

시세, 현장 조사 결과, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 110% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 권리관계 명확성 등을 고려하여 적정 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 370,000,000원을 기준으로, 법원 매각 통계 및 주변 시세를 참고하여 300,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.