나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1086 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 713 호계아크로리버 19층에이1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ""호계삼거리"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 중 제19층 제에이1902호로서,
(사용승인:2007.03.28)
외벽: 타일붙임 및 복합판넬 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방 4, W/C 2 , 거실, 주방/식당, 다용도실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(아파트, 판매시설 및 운동시설)
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수
질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1086 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 713 호계아크로리버 19층에이1902호

용도: 아파트

감정가: 644,000,000원

토지면적: 25.31㎡ (약 7.66평)

토지지분: 25.31㎡ (약 7.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.39㎡ (약 37.01평)

건물지분: 122.3945㎡ (약 37.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

사용승인일: 2007년 03월 28일

건축년도: 2007년

2. 입지조건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 "호계삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 20m, 북서측으로 폭 약 10m, 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 도로 이용에 문제가 없음.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

3. 권리분석

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을5 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2021년 12월 07일 접수, 채권최고액 3,000,000,000원)

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013년 09월 27일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 경우와 마찬가지로, 점유 관계 및 실제 인수되는 보증금 유무에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 명도에 있어 주의가 요구됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 해당사항 없음)

* 등기부채권 총액

총 3,423,365,119원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

* 기타 특이사항

대항력있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

4. 상권분석

1.3. 상권분석

* 주위환경

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

5. 생활정보

1.4. 생활정보

* 건물 구조

철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕이며, 지상 23층 중 제19층 제에이1902호임.

외벽: 타일붙임 및 복합판넬 마감

내벽: 벽지도배 마감

창호: 샷시 창호

* 이용상태

아파트(방 4, W/C 2, 거실, 주방/식당, 다용도실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

* 설비 내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있음.

* 아파트 정보

아파트명: 호계아크로리버

주소: 경기도 안양시 동안구 호계동 713

사용승인일: 2007년 03월 28일

동수: 2동

세대수: 210세대

최고층: 23층

지하주차대수: 7대 (지상 주차 12대 포함 총 6대 표기는 오류로 추정됨. 일반적으로 주차대수 합계는 지상+지하 수치 반영)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 법적 절차 또는 협상 과정에서 추가 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 다른 담보물의 경매 진행 결과 등이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해하는 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 연식은 2007년으로 다소 노후되었으나, 내부 시설은 아파트로서의 기본적인 기능을 충실히 수행하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 0원의 보증금 및 차임 조건은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요한 부분입니다. 또한, 총 채무액이 상당하므로 등기부 상 권리 관계를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

1.7. 투자 포인트

* 안양시 동안구 호계동이라는 지역적 이점과, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 아파트로서의 기본적인 거주 요건을 충족하는 내부 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

* 현재 기준으로 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 추가적인 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(약 104㎡, 31.5평)의 아파트가 2026년 4월 4억 8,500만원에서 5월 5억 3,000만원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 122.39㎡(약 37.01평)로, 이를 바탕으로 시세 환산 시 약 6억 2,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 6억 4,400만원입니다.

본 건은 19층의 고층으로, 유사 면적의 저층 거래가 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 0원이라는 비정상적인 보증금/차임 조건으로 인한 잠재적 명도 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 5억 8,000만원에서 6억 2,000만원 사이로 판단되며, 투자 목표 및 리스크 감수 수준에 따라 조정이 필요합니다. 보수적인 관점에서 6억 2,000만원 (62,000만원) 을 초과하지 않는 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.