나이스옥션 법원경매 안산 2025타경697 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 직선거리 약500미터 지점에 위치하는 '마린프
라자2' 내에 소재하며, 인근일대는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 나지 등으로 이루어진
일반상업지역 내의 상가지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약12분정도 거리에
시화I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 301호(기호(1)), 302호(기호(2))로서
외벽 : 돌붙임, 그라스월 등 마감.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m의 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 정도의 보행자도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2703-13 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-22)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경697 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층301호

건물명: 마린프라자2

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 301호

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

이용상태: 공실

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 295,000,000원

토지 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물 면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 직선거리 약 500미터 지점에 위치합니다.

인근 일대는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 나지 등으로 이루어진 일반상업지역 내 상가지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

차량으로 약 12분 거리에 시화I.C 진출입로가 위치하여 교통 접근성이 좋습니다.

건물은 서측으로 노폭 약 20m, 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (여주농업협동조합, 2024-07-18 접수)이 말소기준권리로서, 이를 기준으로 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 권리 총액

등기부상 채권 총액은 515,489,401원입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 없거나, 인수 부담이 없는 조건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 현황

본 물건은 근린상가로 이용 중이며, 마린프라자2 건물 내 3층 301호에 소재합니다.

건물은 총 53개의 호실로 구성되어 있습니다.

현재 공실 상태로 즉시 임대차 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 상권

일반상업지역에 위치하여 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

거북섬 인근 지역 개발 및 시화국가산업단지, 반월국가산업단지와 인접하여 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린상가로서 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

차량 12분 거리의 시화I.C 인근으로 쇼핑, 문화 등 상업 시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

건물은 상업, 업무, 주거가 복합된 지역에 위치합니다.

시화국가산업단지 및 반월국가산업단지와 인접하여 직주근접 배후 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 갯골생태공원, 배곧한울공원 등 공공 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 특이사항

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이 등기의 정확한 내용과 물건에 미치는 영향에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 토지 이용 관련 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

과거 시화공단 인근 지역이 대기오염 및 악취 민원 발생 요인이 상존하는 지역으로 인식된 바 있으며, 일부 지역에서는 퇴폐 향락 업소 관련 문제가 제기되기도 했습니다. 그러나 본 물건이 소재한 마린프라자2 및 주변 지역에 직접적으로 투자에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 심각한 환경 문제는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동, 거북섬 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 3층 301호 전유 부분은 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능합니다.

입지적으로는 거북섬 개발 및 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 대지권 관련 '별도등기(금지사항 등기)'의 존재가 가장 큰 위험 요소이므로, 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 토지 이용 관련 공법상 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 인근 지역 개발 및 서해안 벨트 관광 활성화 수혜 기대 지역입니다.

* 시화 및 반월 국가산업단지 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 현재 공실 상태로, 낙찰 후 빠른 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 295,000,000원입니다.

본 건은 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석 부담은 적습니다.

그러나 대지권 관련 별도등기의 정확한 내용을 파악하고, 해당 리스크가 물건 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석하는 것이 최우선입니다.

주변 상권 시세, 최근 유사 물건 낙찰가율, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

별도등기 문제 해결 방안 및 예상 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.