나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52783 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-49 가동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "" 신일초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택단지 등 주거지대로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 가동 402호이며
외벽: 화강석및 인조대리석
창호: 하이샷시 2중창

이용상태

폐문으로 인해 내부이용상태를 관찰할 수 없어 집합건축물대장 등에 의하면 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용함

설비내역

대상물건의 개요참조 바람.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용함

인접 도로상태등

소로와 중로에 접하며 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 등으로 인해 임대관계는 미상임

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 이윤원)로부터 2026. 5. 21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경52783 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-49 가동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 1억 7,600만원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 면적 정보

* 토지면적: 25.23㎡ (약 7.63평)

* 건물면적 (전용면적): 40.62㎡ (약 12.28평)

* 분양면적: 제공되지 않음.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "신일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 다세대주택단지 등 주거지대로서 환경은 보통임.

* 교통 상황

* 대상 물건으로 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 보존: 이성재 (2021.05.12.)

* 소유권 이전: 문지우 (2021.05.31.)

* 주택임차권: 이윤원 (2023.06.02. 등기, 195,000,000원, 말소 예정) - HUG가 승계.

* 강제경매 개시: 주택도시보증공사 (2025.07.07. 등기, 195,000,000원) - 말소기준권리.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(이윤원)은 말소 대상이며, 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사)이 말소기준권리로서 경매로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 예정임.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인 이 승계인)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-24

* 확정일자: 2021-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.05.21.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 권리 분석 요약

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.07.07.)보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

* 이 의 주택임차권은 대항력 있는 임차인이 아니며, 확약서 제출로 인해 대항력을 포기하고 말소될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없음.

* 권리 인수: 없음.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 감정평가액은 1억 7,600만원임.

* 최근 2026년 3월, 동일 건물(327-49번지, 한양그랑쥬테) 48.36㎡(약 14.6평)가 2억 2,000만원에 거래되었음.

* 최근 2026년 7월, 동일 건물(327-49번지, 한양그랑쥬테) 49.78㎡(약 15.0평)가 1억 8,000만원에 거래되었음.

* 인근 건물(327-48번지, 대림그랑쥬테) 40.23㎡(약 12.1평)가 2026년 7월 1억 4,200만원에 거래되었음.

* 동일 건물/단지 시세

* 본 물건은 40.62㎡ (약 12.28평)이며, 최근 동일 건물(327-49번지, 한양그랑쥬테) 내 유사 면적(48.36㎡, 49.78㎡)의 거래 사례가 1억 8,000만원 ~ 2억 2,000만원에 분포함.

* 특히, 2026년 7월에 거래된 49.78㎡의 1억 8,000만원 사례는 본 물건의 면적과 유사하고 시점도 최근임. 해당 시세 및 감정가(1억 7,600만원)를 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 약 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

* 편의시설

* 반경 1km 이내에 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족함.

* 교육시설

* 신일초등학교가 남동측 인근에 위치함.

* 주변에 다수의 유치원, 초등학교, 중학교 등이 분포할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족함.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관련 리스크

* HUG(주택도시보증공사)가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있으나, 2026년 5월 21일자로 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기, 잔존 임대차 보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하였음.

* 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없으므로, 대항력으로 인한 리스크는 해소된 것으로 판단됨.

* 다만, 확약서 내용의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인은 필요할 수 있음.

* 기타 리스크

* 현황조사 시 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 정확히 파악할 수 없었음.

* 내부 상태가 노후되었거나 하자 보수가 필요한 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 건물 건축년도가 2021년으로 비교적 신축이나, 하자 발생 가능성은 항상 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 7,600만원임.

* 건축년도가 2021년으로 신축이며, 주변 주거환경이 양호하고 교통 또한 편리한 편임.

* 등기부상 대항력 있는 임차인으로 HUG가 있으나, 제출된 확약서에 따라 대항력 및 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하여 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 의미함.

* 최근 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 1억 8,000만원 ~ 2억 2,000만원에 형성되어 있어, 시세 대비 적정 가격으로 입찰할 경우 수익률 확보가 가능할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차인 리스크 완전 해소: 낙찰 후 추가 보증금 인수 부담 없음.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮음.

* 우수한 입지: 신일초등학교 인근 주거지대로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성 양호.

* 시세 반영: 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 7,600만원

* 최근 실거래가 (동일 건물): 1억 8,000만원 ~ 2억 2,000만원

* 건물 면적(40.62㎡) 및 최근 거래 가격(1억 8,000만원/49.78㎡, 1억 4,200만원/40.23㎡)을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

* HUG 보증금 인수 부담이 없고, 신축 건물의 가치를 고려하여 감정가 이상으로도 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 1억 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.