나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52689 [1] 경기도 광명시 철산동 367 철산한신아파트 104동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52689 [1] 경기도 광명시 철산동 367 철산한신아파트 104동 9층906호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경52689
• 주소: 경기도 광명시 디지털로 64 철산한신아파트, 104동 9층906호
• 용도: 아파트

안산지원 경매4계 2025타경52689 | 소재지: 경기도 광명시 디지털로 64 철산한신아파트, 104동 9층906호 | 감정가: 716,000,000원 | 최저가: 716,000,000원 | 용도: 아파트

1. 안산지원 2025타경52689 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52689 (1)

감정가: 716,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 367 철산한신아파트 104동 9층 906호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 33.05㎡ (약 10.00평)

* 건물면적: 89.45㎡ (약 27.07평) - 공급면적 기준

* 해당 물건은 25층 아파트 중 9층에 위치하며, 방 3개, 거실, 욕실 2개, 발코니, 창고 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광명시 철산동 "철산초중학교" 동북측에 근접해 있으며, 대단위 아파트 단지, 각급 초중고등학교 등이 소재합니다. 동남측에는 광명자동차운전학원, 골프연습장 등이 인접하고, 동북측으로는 안양천과 근접해 있습니다.

* 교통상황: 각종 차량의 출입이 용이하며, 북측 및 동북측 간선도로에 버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브 지붕 25층 아파트로, 5, 6호 라인은 21층 규모입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 등이며, 창호는 샷시창입니다.

* 이용 상태: 25층 규모 아파트의 9층 906호 단위 세대로, 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 창고, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 옥내소화, 승강기(13인승 오티스), 도시가스 및 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 상태: 부정형의 아파트 부지로, 접면 도로 및 부근과는 등고 평탄합니다.

* 인접 도로 상태: 3면이 외곽 공도와 연결되며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 고도지구, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 진입표면구역(김포공항), 상대보호구역(진성고, 철산중, 철산초, 하일초), 절대보호구역(진성고), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.3. 기타 참고사항

* 임대 관계: 미상.

* 특이사항:

* 중복 사건: 해당 물건과 관련된 다른 경매 사건이 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 본건에는 "주택임차권등기"가 있으며, 임차권자는 박희정입니다. 이는 임차인이 보증금 반환과 관련하여 우선변제권 및 대항력을 가질 수 있음을 의미하며, 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

2. 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

* 철산한신아파트는 경기도 광명시 철산동에 위치하며, 철산초중학교가 인근에 있습니다.

* 주변으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 각종 초·중·고등학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 광명자동차운전학원, 골프연습장 등 편의시설과 안양천이 인접해 있어 여가 활동에도 용이합니다.

* 지하철 7호선 철산역이 도보로 약 10분 거리에 위치하며, 인근 간선도로를 이용한 버스 노선도 잘 갖추어져 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 철산동은 광명시의 주요 거주 지역 중 하나로, 과거부터 높은 주거 가치를 인정받아왔습니다.

2.2. 상권 분석

* 아파트 단지 자체적으로도 상가 시설을 갖추고 있으며, 인근에 롯데 하이마트, 올리브영, 국민은행, 스타벅스, 서브웨이 등 다양한 상업 및 금융 시설이 밀집해 있습니다.

* 특히 철산역 로데오 거리 상권이 가까워 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2.3. 생활 정보

* 교육 환경 : 철산초, 철산중, 철산고, 진성고 등 다수의 초·중·고등학교가 도보 거리에 위치해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의 시설 : 단지 내 상가뿐만 아니라, 철산역 주변의 풍부한 상업시설, 병원, 문화시설 등을 이용하기 편리합니다.

* 자연 환경 : 단지 북동측에 안양천이 인접해 있어 산책이나 가벼운 운동을 즐기기 좋습니다.

* 교통 : 지하철 7호선 철산역 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 주요 권리 관계

* 중복 사건 : 본건은 중복 사건으로, 여러 경매 절차가 동시에 진행될 수 있어 주의가 필요합니다. 이는 권리 관계의 복잡성이나 낙찰 후 절차 지연 가능성을 시사합니다.

* 주택임차권등기 (임차권자: 박희정) : 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 해당 물건에는 박희정 씨의 주택임차권등기가 존재합니다. 이는 임차인이 보증금 반환과 관련하여 법적으로 보호받는 권리(대항력 및 우선변제권)를 가지고 있음을 의미합니다.

* 대항력 : 만약 임차인이 주택 인도 및 전입 신고 요건을 갖추고 임차권을 취득했다면, 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 후순위 권리자(채권자 등)의 권리보다 우선하여 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자는 임차인의 남은 계약 기간을 승계하거나, 임차인에게 보증금을 반환해야 할 수도 있습니다.

* 우선변제권 : 확정일자를 받은 임차인은 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 주택임차권등기 또한 이러한 우선변제권의 효력을 유지하거나 확보하는 수단이 됩니다.

* 확인 필요 사항 : 임차인의 정확한 대항력 취득 시점, 보증금 액수, 임대차 계약 조건 등은 별도의 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 채권자(박OO)와 임차인(박희정) 간의 관계나, 임차권 등기의 구체적인 내용에 따라 인수 범위가 달라질 수 있으므로, 반드시 법원 서류 및 현장 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

3.2. 말소기준권리 파악

* 구체적인 말소기준권리(예: 근저당, 압류 등)가 명시되지 않았으나, 일반적으로 경매 물건에서는 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 낙찰자가 인수해야 하며, 후순위 권리는 소멸됩니다.

* 본건의 경우, 임차인의 주택임차권등기가 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지가 권리 인수 여부를 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인 : 앞서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수해야 하는 보증금 규모에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 중복 사건 : 복수의 경매 사건으로 인해 절차가 복잡해지거나, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 :

* 고도지구 : 건축물의 높이 제한 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 진입표면구역(김포공항) : 항공기 운항 안전과 관련된 규제가 있을 수 있습니다.

* 각종 보호구역(상대/절대보호구역) : 학교 주변에서의 건축 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역 : 수도권정비계획법에 따른 규제 사항이 적용될 수 있습니다.

* 혐오시설 : 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 아파트 단지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 과거 광명시 구로구와의 환경시설 빅딜 논의가 있었으나, 이는 소각장 및 하수 처리 시설에 관한 내용으로 직접적인 거주 환경에 미치는 영향은 제한적입니다. 다만, 과거 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 해당 시설의 직접적인 영향은 파악되지 않습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

철산한신아파트는 광명시 내에서 오랜 기간 동안 높은 주거 가치를 인정받아온 우수한 입지의 아파트입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 학군 등 긍정적인 요소를 다수 보유하고 있습니다.

그러나 본건의 경우, '대항력 있는 임차인'의 존재가 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다. 해당 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 소유권 행사상의 제약이 있을 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 임차인의 권리 관계를 철저히 분석하고, 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다. 중복 사건 역시 절차 진행에 영향을 미칠 수 있으므로 유의해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

* 우량 입지 : 광명시 철산동의 핵심 지역에 위치하며, 역세권 및 학세권의 장점을 모두 갖추고 있습니다.

* 재건축/리모델링 가능성 : 철산한신아파트는 노후화된 단지로, 리모델링 추진 움직임이 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (주의: 본 경매 물건 자체와는 별개의 사안일 수 있습니다.)

* 시세 차익 잠재력 : 임차인 인수 부담을 감안하더라도, 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 향후 시세 상승을 통한 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 수요 : 해당 지역은 주거 선호도가 높아 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

투자 시 유의사항 :

* 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

* 관련 법규 및 등기부등본을 면밀히 검토하여 인수되는 권리를 정확히 파악해야 합니다.

* 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

안산지원 경매4계