나이스옥션 법원경매 평택 2025타경710 [1] 경기도 평택시 합정동 975-6 트윈캐슬2 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '트윈캐슬2' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건내 기호 1(603호)로서, 각각 외벽 : 석재붙임 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 주거용 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

건물외벽에 '트윈캐슬2'이라고 표시되어 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경710 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 975-6 트윈캐슬2 6층603호 (신주소: 경기도 평택시 평택5로34번길 65)

건물명: 트윈캐슬2

구분: 오피스텔

감정평가액: 165,000,000원

토지 면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

건물 면적 (전용면적): 59.72㎡ (약 18.06평)

총 층수: 7층 건물 중 6층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보:

주용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물

사용승인일: 2014년 08월 21일

특이사항: 건물 외벽에 '트윈캐슬2' 표시 (감정평가서 및 현황조사서 참조)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 합정동 소재 '트윈캐슬2' 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 07일 접수된 임현우 근저당권 (을2)

총 등기부채권 합계: 123,537,448원

주요 권리 내역:

소유권이전 (갑5): 2016-05-11 (임수진)

근저당권 (을2): 2016-11-07 (임현우, 6,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전 (갑6): 2020-03-13 (이명기, 증여)

근저당권 (을4): 2020-04-17 (신한은행, 96,000,000원) - 말소

임의경매개시결정 (갑15): 2025-06-24 (신한은행, 75,530,844원) - 본 경매 개시

가압류 (갑16): 2025-09-05 (신한은행, 16,872,245원) - 말소

가압류 (갑17): 2025-09-17 (서울보증보험주식회사, 4,665,203원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 등기된 권리 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 관련 주의 문구: 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 합정동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 오피스텔 및 다세대주택이 밀집해 있어 배후 수요를 확보하고 있습니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

잠재적 시설: 주변 지역 개발 계획이나 인구 유입 추이를 고려할 때, 상권 성장 잠재력을 가지고 있습니다. (구체적인 개발 호재 정보는 별도 조사 필요)

5. 생활정보

건물 구조 및 관리 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

이용 편의성: 오피스텔 용도로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본 설비는 충족됩니다.

주변 환경: 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 제공하며, 공원 등 녹지 공간도 인근에 위치할 가능성이 있습니다. (구체적인 교육/문화 시설 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건은 가축사육제한구역에 일부 포함되어 있어, 특정 사업의 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대 관계가 불분명하며 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 점유 관계 및 실제 거주 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

시장 변동성: 오피스텔 시장은 경기 변동 및 정부 정책에 민감할 수 있으며, 향후 공실률 증가나 임대료 하락의 위험성을 내포하고 있습니다. (구체적인 지역 시장 분석 필요)

건물 노후화: 2014년 사용승인을 받은 건물로, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

건축된 지 약 10년이 경과하였으나, 관리 상태는 대체로 양호한 것으로 보입니다.

권리 분석 상 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 임대 관계 미상인 부분은 추가 확인이 필요하며, 가축사육제한구역이라는 점은 참고해야 합니다.

전반적으로 안정적인 입지와 기본적인 생활 편의성을 갖춘 오피스텔로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

성장 가능 도시 평택시 내 위치: 평택시는 산업단지 조성 및 인구 유입으로 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다.

실거주 및 임대 수익 가능: 오피스텔은 실거주 목적뿐만 아니라 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다.

낙찰가 메리트: 감정가 1억 6천 5백만원 대비, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

양호한 입지 조건: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건과 유사한 평택시 합정동 지역의 오피스텔 시세는 면적 및 층수, 상태에 따라 150,000,000원에서 180,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

연간 임대 수익률은 약 5%~7% 수준으로 예상됩니다. (이는 추정치이며, 실제 임대료는 현장 조사 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

예상 입찰가 산정:

감정가: 165,000,000원

현 시세 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

본건은 현재 경매 진행 중인 첫 번째 감정가 시점의 물건으로, 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정될 수 있습니다.

시세 및 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 해당 금액 범위 내에서 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 입찰 금액을 산정하시기 바랍니다.

최종 제안: 본건의 현재 감정가(165,000,000원)는 시세 범위 내에 있으며, 시세 대비 저평가된 부분이 있다면 이를 반영하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 유리합니다. 보수적으로 접근 시 155,000,000원 부터 시작하여, 시장 상황에 따라 170,000,000원 까지 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.