나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42155 [1] 경기도 평택시 신장동 619-6 갤러리피앤피2차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장근린공원' 서측 인근에 위치하며, 부근은 저층공
동주택을 위주로 일부 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서, 제반여건은 보
통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통
시 됨.

건물의 구조

2019.04.03.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제4층 제403호로서,
외벽 : 벽돌마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 도시형생활(단지형다세대)주택(방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용
중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 경사지에 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건동 서측으로 로폭 약 5m내외의 아스콘 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역
제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>으로, 619-23은 소로
3류(폭8m 미만)(접합)에도 해당됨.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 중 619-23의 공부상 지목은 '임야'이나, 실제로는 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 3. 27.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42155 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 619-6 갤러리피앤피2차 4층403호

용도: 다세대주택

건물면적: 44.62㎡ (약 13.50평)

토지면적: 35.51㎡ (약 10.74평)

감정가: 133,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 403호

사용승인일: 2019년 04월 03일

이용상태: 도시형생활주택 (방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역

공부와의 차이: 토지 중 619-23번지 지목은 '임야'이나 실제로는 '대'로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장근린공원' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 저층 공동주택을 위주로 일부 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리인 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(접수일자: 2025-06-27, 채권자: 주택도시보증공사)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본상 을1 주택임차권(김혜은, 2023-12-20 접수)은 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사(신청채권자)가 제출한 대항력포기확약서에 따라 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 또한, 해당 임차권은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

갑7 강제경매(말소기준권리), 갑8, 갑9, 갑10 압류 등 다른 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 184,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-11-24

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 및 임차권 말소 동의로 인해 매수인에게 대항할 수 없습니다.)

* 비고: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

최근 주변 지역(신장동)의 다세대주택 매매 정보에 따르면, 2026년 5월에 다양한 연식과 크기의 주택들이 거래되었습니다.

* 1993년식, 40.075㎡(약 12.1평) 빌라가 26,000,000원에 거래되었습니다.

* 1992년식, 39.96㎡(약 12.0평) 빌라가 50,000,000원에 거래되었습니다.

* 2013년식, 72.56㎡(약 21.9평) 빌라(B&BTown)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2019년에 건축된 비교적 신축 건물로, 4층에 위치하며 면적이 44.62㎡(약 13.5평)입니다. 특히 2013년에 지어진 4층의 B&BTown이 110,000,000원에 거래된 점은 본건의 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

5. 생활정보

본건은 2019년에 신축된 갤러리피앤피2차 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택으로, 방 3개, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 건물에는 승강기가 설치되어 있어 고층 이용에 편리하며, 개별난방 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 신장근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력포기확약서: 임차인 관련 사항은 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없으나, 초기 정보와 다소 상이한 부분이 있어 권리분석 시 주의가 필요했습니다.

* 토지이용계획: 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 큰 문제는 아니나, 행정적인 부분에서 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년식)인 다세대주택으로, 생활 편의시설과 승강기 등 갖추어야 할 기본 설비를 잘 갖추고 있습니다. 임차인 관련 권리 문제는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 채무가 없다는 점에서 매우 긍정적입니다. 비록 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 주택지대 내에 위치하고 있어 주거용으로서의 가치는 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 임차 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 생활 편의: 승강기, 도시가스, 개별난방 등 주거 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 입지: 신장근린공원 인근으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 133,000,000원을 기준으로, 유사한 층수(4층)의 비교적 최근 거래 사례(2013년식, 72.56㎡, 110,000,000원)를 고려할 때, 본건은 신축 연식(2019년식)의 이점을 감안하여 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 시세는 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.