나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42166 [1] 경기도 평택시 서정동 832-3 1층가호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""지장초등학교"" 서측 인근에 위치하며 부근은 다세대
주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며 지하철역(서정역, 송탄역)이 인근에 위치하고 노선버스
정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 구조(사용승인일:1989.12.20) 내 개별세대로
외벽 : 적벽돌쌓기등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등 마감
창호 : 샤시 창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지장초)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)
<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

본건은 공부상 ""1층 가호""로 등재되어 있으나 현황 ""201호""로 통칭하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 확인하지 못하였습니다.

물건 비고

공부상 '1층 가호'로 되어 있으나, 현황은 '201호' 문패 표기 되어 있으며 통칭됨(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경42166 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 832-3 1층가호

건물명: 원영주택

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 75,000,000원

토지면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

건물면적: 42.46㎡ (약 12.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 구조 (1989년 12월 20일 사용승인)

토지형상: 세장형 평지

건축면적: 92.44㎡

연면적: 329.17㎡

1.2. 특이사항

* 공부상 '1층 가호'로 되어 있으나, 현황은 '201호' 문패 표기 되어 있으며 통칭됨 (감정평가서 및 현황조사서 참조).

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 지장초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 서정역 및 송탄역이 인근에 위치합니다. 또한, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건의 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

* 제1종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (지장초)

* 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

3.

권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 5월 9일 접수된 주식회사위드에셋자산관리대부의 근저당 (채권최고액 60,000,000원) 입니다.

등기부 상의 모든 권리(근저당, 전세권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 임종호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2008-10-13

대항력: 있음

비고: 금액이 명시되어 있으나, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 2: 주식회사위드에셋자산관리대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건명세서 상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4.

상권분석

본건이 위치한 서정동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 서정역과 송탄역 인근에 위치하여 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 다만, 지역 내 신축 다세대 및 아파트 단지와의 비교를 통해 시세 형성이 이루어질 것으로 보입니다.

5.

생활정보

* 교육시설: 지장초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 1호선 서정역 및 송탄역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임종호 (전입일자 2008-10-13) 임차인이 존재합니다. 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 1989년 준공된 건물로, 건물 노후로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 공부상 '1층 가호'이나 현황 '201호'로 통칭되는 점은 행정처리 상 혼선을 야기할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7.

종합 의견

본건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있으며 지장초등학교와도 인접해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인 존재, 건물 노후도, 공부상 주소와 현황의 불일치, 비행안전구역 편입 등의 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 감정가는 75,000,000원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰이 필요합니다.

8.

투자 포인트

* 서정역, 송탄역 인근 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 지장초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 리모델링 또는 재건축 시 가치 상승 가능성.

9.

예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적과 건축 연도의 물건들이 5,300만원에서 8,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 75,000,000원이며, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 노후도 등의 리스크를 고려할 때, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이를 권장하며, 보수적인 관점에서는 65,000,000원 수준에서 첫 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.