나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31393 [1] 경기도 양평군 양평읍 백안리 366-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 백안리 소재 ""백안1리 마을회관"" 남측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 보
통시됨.

교통상황

본건까지 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 공히 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 기호""1"" 은 단독주택 건부지로 이용
중이고, 기호""3"" 은 건축허가를 득한 토지임.

인접 도로상태

기호""1"" 은 남동측으로 로폭 약 4m 내외 포장도로와 접하고, 기호""3"" 는 북서측으로 로폭 약
8m 내외 2차선 왕복도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구(백안), 제2종지구단위계획구역(20
19-07-23), 주거용지(2019-07-23)(주거용지), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수
도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별
대책지역(1권역)<환경정책기본법>이고,
기호""1"" 에 한하여 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>,
기호""3"" 에 한하여 소로2류(폭 8m~10m)(2019-07-23)(백안 소로 2-5)(접함), 가축사육제한구
역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레트지붕 단층 및 목조 기와지붕 단층 건으로서,
외벽 : 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 목재 및 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

주택으로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

본건은 부합물및종물(ㄱ)이 소재함.(후첨 ""건물개황도"" 참조 바람)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31393 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 백안리 366-6

용도: 단독주택

감정가: 1,138,257,400원

토지면적: 1448.00㎡ (약 438.0평)

토지지분: 1448㎡ (약 438.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.10㎡ (약 43.0평)

건물지분: 142.1㎡ (약 43.0평)

건물 제시외면적: 5.20㎡ (약 1.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 백안리 소재 "백안1리 마을회관" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 주된 용도는 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 약 8m 내외의 2차선 왕복도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(백안), 제2종지구단위계획구역(2019-07-23), 주거용지(2019-07-23)로 지정되어 있습니다. 또한, 환경관련 법규에 따라 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있습니다.

기호 1 토지는 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

기호 3 토지는 소로 2류(폭 8m~10m)(2019-07-23)(백안 소로 2-5)에 접하며, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 741,000,000원)입니다. 이 근저당권 및 이후 접수된 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 주택임차권(정순례, 5,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 5명의 임차인이 파악되었습니다. 이 중 오선희(보증금 2,000,000원) 및 정순례(보증금 5,000,000원)는 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-11, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-10-18, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-11-02, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-01-06, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(정순례, 오선희)의 보증금 합계는 7,000,000원이며, 이들의 차임이 200,000원이라는 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

4. 상권분석

본건은 양평읍 백안리 지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원생활이 가능한 입지입니다. 인근에는 백안1리 마을회관 및 버스정류장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

최근 주변 지역의 연립, 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 거래된 삼성빌리지B동(전용면적 56.615㎡)의 경우 200,000,000원, 화이트하우스1(전용면적 50.62㎡)의 경우 150,000,000원에 거래되었습니다. 그러나 본건은 단독주택으로, 제시된 다세대 주택과는 건물 형태 및 규모 면에서 차이가 있습니다. 본건 건물 면적은 142.10㎡(약 43평)으로, 제시된 다세대 주택의 전용면적(50~56㎡)보다 크며, 토지 면적 또한 1448.00㎡(약 438평)으로 넓습니다. 따라서 단순 비교는 어렵습니다.

주변 검색 결과, 본건과 동일한 지번(백안리 366-6)의 단독주택 매물은 2026년 10월 기준 4억 43평형으로 시세가 형성된 바 있습니다. 또한, 인근 백안리 단독주택의 매매가는 3억 2천만원(건물 109㎡, 대지 309㎡)부터 4억 7천만원(건물 118㎡, 대지 330㎡) 등 다양하게 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 백안1리 마을회관 남측 인근에 위치하며, 주거 환경은 조용한 편입니다. 차량으로 약 4km 거리에 양평읍 생활권이 있어 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통해 양평역 및 시내 접근이 가능하나, 대중교통보다는 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 정순례(500만원) 및 오선희(200만원) 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(5.20㎡)이 매각에 포함되어 있어 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 환경규제: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 용도지역 제한이 있으며, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 양평군 양평읍 백안리의 계획관리지역 내 단독주택으로, 넓은 토지면적과 준수한 건물 규모를 갖추고 있습니다. 주변 환경이 비교적 조용하고 전원생활에 적합하며, 양평읍 시내 접근성도 차량으로 이용 가능한 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인들이 존재하여 낙찰 후 명도에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 인근의 다세대 주택 시세와 본건 단독주택의 가치를 비교할 때, 제시된 감정가와 시세 정보를 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1448.00㎡(약 438평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 단독주택으로서의 매력: 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

* 양평읍 생활권 접근성: 차량 이용 시 양평읍의 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,138,257,400원입니다. 등기부상 채무 총액(근저당 741,000,000원 + 경매신청액 599,688,037원)이 감정가를 초과하는 상황입니다.

대항력 있는 임차인 2명의 보증금(총 7,000,000원)은 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반될 수 있어, 명도 진행 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

인근 유사 단독주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 건물(142.10㎡) 및 토지(1448㎡)의 가치를 산정하고, 제시외 건물 및 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 주변 부동산 정보를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 11억원

(인수 보증금 7,000,000원을 고려하여 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.