나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52453 [1] 경기도 하남시 배알미동 산2-17 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52453 [1] 경기도 하남시 배알미동 산2-17 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매9계 2025타경52453 | 소재지: 경기도 하남시 배알미동 산2-17 | 감정가: 4,133,230,000원 | 최저가: 2,893,261,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본건은 성남지원 2025타경52453 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 용도는 근린생활시설이며, 채권자는 정OO, 소유자는 조OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 총면적은 8,660.00㎡ (약 2,619.5평), 건물 총면적은 403.07㎡ (약 121.9평)입니다. 감정가는 4,133,230,000원으로 산정되었으며, 토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지 및 생활정보

경기도 하남시 배알미동 소재 "팔당대교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 근교 농촌 지대입니다. 자연 친화적인 입지로서 주변 환경은 보통이며, 주로 교외형 외식 시설 또는 휴게시설 용도로 적합합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입은 용이합니다. 다만, 버스정류장이 원거리에 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 기호(1) 토지는 남측 왕복 4차선 도로에 접하고 있으며, 건물 부지(기호6)는 진입도로(기호3,4)를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

전체 토지는 부정형 완경사지로 자연림(기호1), 도로(기호3,4), 미경작 휴경지(기호5,7,8,9), 상업용 건부지(기호6)로 구성되어 있습니다. 도시지역, 자연녹지지역이며, 특히 '개발제한구역'을 포함하고, '공익용산지', '보전산지', '하천구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 다수의 법적 규제가 중첩되어 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 정OO가 경매를 신청했습니다. 현재 건물은 일반음식점 및 일용품소매점 용도로 사용(사용승인일 2022.05.31)되었으나, 현황은 공실 상태입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 입찰 전 현장 조사 및 매각 물건명세서 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명: 목록 5, 7, 8, 9 토지가 농지(미경작 휴경지)를 포함하고 있으므로, 매각결정기일까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 원상회복명령 가능성: 감정평가서상 '원상회복명령이 발하여질 가능성 있음'이라는 주의사항이 명시되어 있어, 기존 시설의 설치나 토지 이용에 대한 규제 위반 여부를 확인하고 이에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 중첩 규제: 개발제한구역, 보전산지, 하천구역 등의 강력한 규제는 향후 개발이나 용도 변경에 큰 제약으로 작용합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 및 이용 현황

본건 근린생활시설은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)임에도 현황이 공실인 상태입니다. 이는 주거 밀집 지역 상권이 아닌 교외형 특수 상권의 특성을 반영하며, 주로 주말 유동인구와 팔당대교 인근의 관광 수요에 의존하는 구조입니다. 건물의 공실 상태는 입찰자가 현 상권의 영업 지속 가능성과 잠재 수요를 면밀히 분석할 필요성을 강조합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 하남시 내 자연 녹지 지역의 대규모 토지(약 2,619.5평)와 비교적 신축인 근린생활시설(약 121.9평)이 함께 매각되는 물건입니다.

투자 포인트:

1. 준신축(2022년 승인) 근린생활시설을 포함하고 있어, 별도의 대규모 건축 공사 없이 즉시 활용 가능합니다.

2. 왕복 4차선 도로에 일부 접하며, 대규모 부지는 교외형 대형 음식점, 카페, 문화 공간 등 다양한 상업적 활용 잠재력을 가집니다.

3. 팔당대교 인근의 자연 환경적 우위는 주말 수요 유치에 긍정적으로 작용합니다.

종합 의견:

본건은 입지적 장점과 신축 건물의 이점을 가지지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 개발제한구역 등 다수의 법적 규제, 그리고 원상회복명령의 잠재적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 규제를 충분히 이해하고, 현 상태를 활용하여 안정적인 영업을 하려는 실수요자 또는 장기적인 관점에서 규제 완화를 기대하는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 특히 입찰 전 반드시 농취증과 원상회복 관련 리스크를 해소할 수 있는지 여부를 확인해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계