나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52450 [1] 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 27층1102동2714호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 '미사역' 서측 인근에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 '미사역'이 소재하는
등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근철골콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상30층 건물 내 27층 1102동2714호로서,
(사용승인일 : 2020.07.30)
외벽 : 외장석붙임 및 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 판매시설, 의료시설, 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접함.
(남측 및 동측 도로는 보행자전용도로임)

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역,
공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026.8.14.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52450 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 27층 1102동 2714호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2020년 7월 30일

건물 구조: 철근철골콘크리트구조 평지붕 지하 5층 / 지상 30층 건물 중 27층

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.3486㎡ (약 6.76평)

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.1395㎡ (약 1.25평)

감정가: 159,000,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

매각대상: 기타

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 서측 인근에 위치하며, 주위에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '미사역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지 형상 및 이용: 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 판매시설, 의료시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본 건 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하며, 남측 및 동측 도로는 보행자전용도로입니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류, 중로1류, 보행자전용도로, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역입니다.

1.3. 권리분석

권리분석 요약: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 23일

* 확정일자: 2022년 11월 25일

* 배당신고일자: 2025년 1월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 미상임.

등기부 요약:

* 갑1: 신탁등기 말소 (접수일자: 2020-12-14)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 정 , 권리금액: 150,000,000원, 전입일자: 2022-12-23, 확정일자: 2022-11-25, 말소: 인수)

* 갑3: 소유권 이전 (권리자: 주식회사택리지, 접수일자: 2022-12-28)

* 갑4: 임의경매 (권리자: 파산채무자, 접수일자: 2025-06-23, 말소: 말소, 말소기준권리)

등기부 채권 총액: 150,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 1번 주택임차권등기 (임차보증금 150,000,000원, 전입 2022.12.23, 확정일자 2022.11.25.)가 있으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

상권 분석: 본 건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집한 지역으로, 상권 형성이 잘 되어 있습니다.

최근 오피스텔 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 14일 거래된 22.3486㎡ (약 6.76평) 면적의 오피스텔이 132,000,000원에 거래되었습니다. 본 건과 면적이 동일하여 실 시세 파악에 중요한 참고자료가 됩니다.

* 제공된 다른 거래 정보(84.9118㎡ 면적)는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 특수한 사정이 있거나 오류일 가능성이 있어 본 건 시세 분석에는 직접적인 참고가 어렵습니다.

생활 정보:

* 교통: 지하철 5호선 미사역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 건물 시설: 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 1번의 주택 임차권(정 , 보증금 150,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 투자금액에 영향을 미치는 중요한 리스크입니다.

* 형식적 경매: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되나, 말소기준권리가 임의경매 개시 결정이므로 일반 경매와 유사하게 진행될 수 있습니다. 다만, 경매 절차의 세부적인 진행 및 목적을 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 등기부 상 임차인이 명확히 기재되어 있습니다. 다만, 임차인과의 세부 계약 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보상으로는 특이한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 힐스테이트미사역그랑파사쥬 오피스텔로, 지하철 5호선 미사역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 신축급 건물로 상품성이 우수하며, 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 1억 5천만원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 임차인의 배당금을 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 부족분에 대해 매수인이 부담해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 미사역 도보 이용 가능한 역세권 단지입니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 최신 시설 및 깔끔한 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 녹지공간 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 미사지구 개발과 함께 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 시세는 동일 면적 기준 132,000,000원으로 파악됩니다. 그러나 을구 1번의 임차권(보증금 150,000,000원)은 매수인이 인수해야 하는 권리이므로, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 그 차액을 추가로 부담해야 합니다.

임차인의 보증금(150,000,000원)이 최근 거래 시세(132,000,000원)보다 높기 때문에, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 따라서, 매수인이 인수하게 될 금액을 고려하면, 입찰가는 시세보다 보수적으로 산정해야 합니다.

상기 리스크를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 전, 임차인과의 명확한 인수 금액 및 배당 결과에 대한 법원의 최종 배당표를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.