나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52386 [1] 경기도 하남시 망월동 1134-2 더오페라1 3층 310호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 하남시 망월동 소재 ""미사전철역(5호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 역세권내
중심상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 밀집되어 소재하고 있음
.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(미사역-5호선)이 위치하여 대
중교통편의는 매우 양호함.

건물의 구조

'2019.07.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층건내 3층 구분건물로서,
외벽 : 석재 붙임 등임.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감임.
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(의원)이나, 현 ""창고"" 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승
강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 ""상업용(제1, 2종근린생활시설)건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 35미터 아스팔트포장도로와 접하고, 남서측으로 로폭 약 30미터 내
외, 북동측으로 로폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 로폭 약 12미터 내외의 보행자전용도로
와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12
m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합).(기타 자세한사항은 ""토지이용계획확
인서"" 참조 바람)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 성남지원 2025타경52386 (1)

3. 소재지: 경기도 하남시 망월동 1134-2, 더오페라1 3층 310호

4. 건물명: 더오페라1

5. 토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

6. 건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

7. 토지/건물 일괄 매각

8. 감정가: 490,000,000원

9. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 3층 (2019년 7월 25일 사용승인)

10. 공부상 용도: 제1종근린생활시설(의원)

11. 현황 용도: 창고

12. 경매 구분: 부동산 임의경매

13. 채권자: 의정부서부새마을금고 (말소기준권리)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 하남시 망월동 소재, 5호선 미사역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 본건이 속한 지역은 미사역 역세권 내 중심상업지대로, 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물이 밀집되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 남동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 약 30미터, 북동측으로 약 12미터 내외의 포장도로 및 보행자 전용도로에 접해 있어 도로 조건이 우수합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

* 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 등의 도로에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 08월 17일 접수된 의정부서부새마을금고의 근저당 (을3)입니다.

1.2. 2. 총 채권액

* 총 등기부채권액은 3,472,465,000원입니다.

* 근저당 (의정부서부새마을금고): 360,000,000원

* 근저당 (최영표): 260,000,000원

* 임의경매 (의정부서부새마을금고): 303,178,420원

* 가압류 (온양농업협동조합 외 3명): 2,852,465,000원

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 미사역 역세권 중심상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 확보된 상권입니다.

* 주변에 업무시설 및 상업용 건물이 다수 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 5호선 미사역을 중심으로 한 교통의 요지로, 상업시설 이용객 접근성이 매우 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 5호선 미사역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 환경: 상대적으로 쾌적한 도시 환경을 갖춘 신흥 상권입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 인근에 대규모 공원(망월천, 하남종합운동장 등)이 위치하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 존재 유무 및 임대 조건(보증금, 월세)이 명확하지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 채권 총액 규모: 말소기준권리 외 다수의 채권(특히 가압류)이 설정되어 있어, 채권 총액 규모가 매우 큰 편입니다. 낙찰가 산정 시 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 차이: 현재 '창고'로 이용 중이나 공부상 '의원'으로 되어 있어, 향후 용도 변경이나 원상 복구 등에 대한 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 5호선 미사역 초역세권에 위치한 상가 건물로, 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다.

* 2019년 신축된 건물로 비교적 상태가 양호하며, 중심상업지역에 속해 있어 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 명도 부담을 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 높은 총 채권액 규모는 입찰 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미사역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건: 안정적인 수요 확보 및 시세 상승 기대.

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 상품성 우수.

* 중심상업지역 내 상가로서 임대 수익 및 향후 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 현재 창고로 사용 중이나, 공부상 용도(의원)로 변경 시 더 높은 수익률 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 490,000,000원

* 토지면적: 14.78㎡ (약 4.47평)

* 건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 공실 위험, 임대 조건, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 권리 분석 등을 통해 면밀히 검토하시기 바랍니다.

* 일반적으로 감정가의 80~100% 범위에서 입찰가가 결정되나, 본 건의 경우 높은 채권액 규모와 임대 관계 미상이라는 변수를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.