나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52344 [1] 경기도 광주시 송정동 560 브라운스톤광주아파트 102동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주고등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위
는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체
로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사스라브지붕 지상12층 건물 내 제6층 제601호로서,
- 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감.
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감.
- 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

제6층 제601호 : 아파트(방4 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기시설, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역
<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52344 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 560 브라운스톤광주아파트 102동 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 493,000,000원

토지면적: 155.52㎡ (약 47.04평)

토지지분: 155.521㎡ (약 47.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 137.35㎡ (약 41.55평)

건물지분: 137.35㎡ (약 41.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 내 특별한 주의사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광주시 송정동 소재 '광주고등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용여건은 보통임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사스라브지붕 지상12층 건물 내 제6층 제601호로서,

* 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 타일 마감.

* 창호: 하이새시 창호임.

2.4. 이용상태

제6층 제601호: 아파트(방4 등)로 이용중임.

2.5. 설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기시설, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

2.7. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

2.9. 주변 시설

제공된 정보에 따르면, 대상 물건 인근에 광주고등학교가 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 제공된 자료 내에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 이에 대한 상세한 확인은 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

또한, 광주시는 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 확충 계획을 추진하고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

3.2. 말소기준권리

을11) 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-12-09)

3.3. 등기부채권 총액

834,202,441원

3.4. 등록된 권리 내역 (매각으로 모두 말소 예정)

* 소유권이전 (갑3, 갑4, 갑5, 갑8)

* 근저당권 (을11, 을12, 을13)

* 가압류 (갑9, 갑10, 갑13)

* 압류 (갑11)

* 임의경매 (갑12)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요: 비고:'로만 기재되어 있어, 인수해야 할 별도의 권리 사항은 명확히 파악되지 않습니다.

3.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 실제 점유 관계 및 명도 대상자에 대한 정확한 확인은 현장 조사를 통해 반드시 이루어져야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 광주시 송정동 일대는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 '광주고등학교'가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 차량 접근성은 물론 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다. 이는 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 상권의 특성을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 브라운스톤광주아파트

* 주소: 경기도 광주시 송정동 560 (신주소: 경기도 광주시 경안천로 129)

* 사용승인일: 2004년 8월 31일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 168세대

* 최고층: 12층 (본건 6층)

* 주차대수: 총 294대 (현장 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 본건 상세 정보

* 전용면적: 137.35㎡ (약 41.55평)

* 분양면적: (제공된 정보 내에서 해당 호실의 분양면적은 별도 상세 기재되지 않았습니다.)

5.3. 인근 시설

* 교육시설: 광주고등학교

* 교통시설: 인근 버스정류장

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 금융기관의 채권 관리하에 있어 매각 절차나 진행 방식에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 명도 관련: 인수해야 할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 대상자에 대한 면밀한 사전 조사와 협의가 필수적입니다.

* 건축 연도: 2004년 사용 승인된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지 이용계획: 다수의 법규에 의한 제한사항(자연보전권역 등)이 존재하여 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 브라운스톤광주아파트 102동 6층 601호로, 비교적 양호한 입지 조건과 깔끔한 권리 관계를 갖추고 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 특성상 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건으로서의 특성과 명도 관련 사항은 사전에 철저히 확인하고 진행해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 시세 기반 투자: 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 분석 및 가치 평가가 용이합니다.

* 지역 개발 가능성: 광주시의 도시 개발 계획 및 교통망 확충 등의 잠재적 가치 상승 요인을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 493,000,000원

* 최근 매매 시세 분석 (전용면적 137.35㎡ 기준):

* 2026년 3월 7일: 12층, 450,000,000원

* 2026년 6월 6일: 5층, 430,000,000원

본건(6층)은 5층과 12층 실거래가 중간층에 해당하므로, 시세는 약 435,000,000원에서 445,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가(4.93억) 및 최근 실거래가(4.3~4.5억)를 종합적으로 고려할 때, 통상적인 경매 시장에서의 낙찰률(감정가 대비 80~90% 수준)을 적용하고 실거래가 범위를 참고하여 보수적으로 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 450,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 430,000,000원

(본 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

* 참고: 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.