나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52311 [1] 경기도 광주시 송정동 123-1 송정동파라다이스아파트 201동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 송정동 소재 ""경화여자고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 대중교통의 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브박공지붕 15층아파트 내 8층 801호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 토지로서 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하영 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
2. 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
3. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
4. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
5. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
6. 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
7. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
8. 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
9. (2020.12.01 탄벌동 1-8번지에서 송정동 596-17번지로 행정관할구역변경) 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
10. 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>
11. 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 #9 탄벌동 1-8번지는 2020.12.01 송정동 596-17번지로 행정관할구역변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52311 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 123-1 송정동파라다이스아파트 201동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 470,000,000원

토지면적: 51.86㎡ (약 15.69평)

토지 지분: 51.8636㎡

건물면적 (공급면적): 126.66㎡ (약 38.32평)

건물 지분: 126.662㎡

전용면적 (추정): 84.991㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

준공일: 2001년 10월 26일

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 송정동 소재 "경화여자고등학교" 서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 02월 22일 접수된 흥국화재해상보험주식회사의 근저당권임.

* 권리분석 결과: 등기사항전부증명서상 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (등기부채권 총액: 372,434,896원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 합계 0원으로 확인되며, 임대 관계는 미상임.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역임.

* 혐오시설: 주변 지역에 명확하게 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.5. 생활정보

* 단지명: 송정동파라다이스2단지

* 준공: 2001년 10월 (2024년 기준 약 23년차)

* 세대수: 279세대

* 주차: 총 279대 (지상 107대, 지하 172대)

* 인근 시설: 경화여자고등학교가 인근에 위치하며, 통상적인 주거 지역으로서의 편의시설이 존재함.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 건축 연도: 2001년 준공으로, 건물의 노후화 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 아파트로, 경화여자고등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향을 보입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 리스크는 입찰 전 반드시 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 가치를 모두 고려할 수 있는 입지.

* 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 경매 물건.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 정보를 통해 시세 파악 용이.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 470,000,000원

최근 실거래가 (84.991㎡ 기준, 2026년 6월): 최고 413,000,000원 (485.93만원/㎡)

시세 분석:

본 물건의 공급면적은 126.66㎡ (약 38.32평)이며, 이를 기준으로 한 전용면적은 약 84.991㎡ (약 25.70평)으로 추정됩니다.

최근 2026년 6월의 84.991㎡ 전용면적 실거래 최고가는 413,000,000원입니다.

감정가 470,000,000원은 최근 실거래 최고가와 비교 시 다소 높은 수준입니다.

따라서, 최근 시장 시세를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위로 판단됩니다.

(주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 실거래가를 바탕으로 하였으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

(참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.