나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2400 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 192-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ‘초월고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도 인근 주택 및 상가 혼용지대로서 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 입지해 있으며, 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하고, 노선버스의 운행빈도 등을 고려할때 제반 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로 평지이며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4~5M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도확인요(초월고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층 건물로서,
(2008.11.24.사용승인)
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감, 벽지도배 및 타일 마감 등
바닥 : 장판깔기, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.
1층 : 근린생활시설 2개호(소한마리, 해봄분식)
2층, 3층 : 층별 주택 3개호
4층 : 주택
자세한 구조는 후면 건물개황도 참조하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별 바닥난방설비(2층~4층 주택 부분), 도시가스 설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

본건물에 부합된 베란다, 창고 등 제시외건물은 별도 평가하였음.
자세한 사항은 후면 건물개황도 참조하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2400 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 192-3

건물용도: 근린주택 (근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 1,351,513,200원

토지면적: 332.00㎡ (약 100.43평)

토지 지분: 332㎡ (약 100.43평)

건물면적: 507.08㎡ (약 153.40평)

건물 제시외 면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브) 지붕, 지상 4층 (2008년 11월 24일 사용승인)

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ‘초월고등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 국도변에 접한 주택 및 상가 혼용지대로서 근린생활시설, 주상용건물, 단독주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재해 있습니다. 전체적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 사다리형의 평지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

서측으로는 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초월고등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 1일자 국민은행 근저당권 (을18 토지 / 을9 건물)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부요약상 모든 권리가 말소될 예정임)

임차인 현황:

* 김성배: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-05-08, 대항력 있음.

* 박창옥: 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 전입 2010-08-18, 확정 2012-06-21, 대항력 있음. (해당 임차인은 가압류권자이기도 함)

* 신인순: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-03, 확정 2018-05-08, 대항력 있음.

* 이근연: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-16, 확정 2020-10-16, 대항력 있음.

* 이지효: 보증금 15,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2025-07-11, 확정 2025-07-11, 대항력 없음.

* 이홍일: 보증금 15,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2022-12-26, 확정 2025-07-11, 대항력 있음.

* 이홍일: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-26, 확정 2022-11-01, 대항력 있음.

* 임정미: 보증금 25,000,000원, 차임 1,155,000원, 전입 2025-07-11, 확정 2025-07-11, 대항력 없음.

* 하영애: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-07, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계: 0원

상기 임차인 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인들이 다수 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당받지 못할 경우 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 배당 내역 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치하며, 주변은 국도 인근에 주택과 상가가 혼재된 지역입니다. 1층에는 '소한마리'와 '해봄분식'이라는 근린생활시설이 운영 중이며, 2층부터 4층까지는 주택으로 사용되고 있어 근린생활시설과 주택이 복합된 형태입니다. 인근에 주택단지(다세대)들이 개발되고 있어 생활권이 형성되고 있는 것으로 보입니다. 주변 시세 분석을 위한 최근 매매 정보 분석 결과, 2018년식 53.39㎡ 다세대 주택이 1억 6천만원, 2014년식 54.87㎡ 다세대 주택이 1억 2천2백만원, 2016년식 68.89㎡ 다세대 주택이 2억 7백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 주로 주거용 다세대 주택의 시세이며, 본건과 같은 근린주택의 상가 및 주택 복합 용도와는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 초월고등학교 남서측 인근에 위치하며, 차량 접근 및 버스정류장 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 주택 및 상가, 농경지, 임야 등이 분포하고 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 검색 결과, 광주시에 폐기물처리시설(소각장) 건립이 추진되고 있으나, 이는 현재 본건 소재지와 직접적인 인접성을 가지지 않으며, 해당 시설은 주민 편의시설과 함께 조성되는 등 혐오시설보다는 친화형 시설로 구축하려는 노력이 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 여러 임차인이 '대항력 있음'으로 등재되어 있어, 낙찰 후 명도 과정이나 임차인의 보증금 회수 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 배당을 통해 문제가 해결될 것으로 기대되나, 최종 배당 결과 및 임차인의 권리행사 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권이 유동화된 것으로, 일반적인 경매 절차와 큰 차이는 없으나, 채권 관련 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 2008년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 다수의 도시계획시설로 묶여 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치한 근린주택으로, 상가와 주택이 복합된 용도입니다. 비교적 잘 갖춰진 교통망과 생활 환경을 갖추고 있으며, 주변 지역에 다세대 주택 등이 거래되는 것으로 보아 주거 수요가 있는 지역으로 판단됩니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고 유동화 물건이라는 특수성을 가지고 있어 경매 진행 및 낙찰 후 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 건물 연식이 16년차로 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 1층 상가와 상층부 주택으로 구성되어 있어 임대 수익을 다각화할 수 있습니다.

* 성장 가능성 있는 지역: 광주시 초월읍 지역은 지속적인 주거 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 인수 부담 적음: 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,351,513,200원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 권리 관계의 복잡성, 향후 임대 수익률, 시세 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우 대항력 있는 임차인이 다수 존재하므로, 명도 및 배당 절차에 대한 면밀한 분석 후 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 분석을 위한 주변 다세대 주택 거래 사례(2026년 5월, 1억 2천 2백만원 ~ 2억 7백만원)를 고려할 때, 본건 근린주택의 전체 규모와 복합 용도를 감안하면 감정가가 적정 수준인지 추가적인 수익률 분석이 필요합니다.

잠정적으로, 권리 분석 및 임차인 문제를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 이는 약 1,081,000,000원 ~ 1,216,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 임대 현황 조사, 법원 배당 절차 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.