나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51736 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 308 효자촌 626동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 서현동 소재 ""양영초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 효자촌
626동 7층 704호로서 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 7층 704호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 서현동 308 지상에 소재하며 본건 토지는 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 준주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분
당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구
역(분당), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호3 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구
역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접
합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기
환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

*기호4 : 도시지역, 준주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분
당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51736 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 서현동 308 효자촌 626동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 11억 2천만원 (1,120,000,000원)

토지면적: 54.96㎡ (약 16.62평)

건물면적: 70.69㎡ (약 21.38평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (등기부상)

특이사항: 개발행위허가제한구역

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 서현동에 위치하며, "양영초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 18층 건물 중 7층에 위치한 704호입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 서현동 308번지 지상에 부정형의 평탄한 토지로, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로가 외부 공공도로와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 도시지역, 준주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 기호2: 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 기호3: 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 기호4: 도시지역, 준주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

2.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 이명희 (1999-10-11), 윤병희 (2010-06-18), 이경숙 외 5명 (2025-04-24, 상속).

* 근저당: 한국주택금융공사 (1,023,000,000원, 2013-10-30) - 말소기준권리.

* 임의경매: 한국주택금융공사 (399,014,370원, 2025-05-27) - 수원지방법원 성남지원 2025타경51736 개시결정.

* 총 등기부채권액: 1,023,000,000원.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당보다 선순위인 권리는 소멸되며, 후순위 권리 또한 모두 소멸됩니다. 보고서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 이는 통상 아파트 물건에서 직접적으로 큰 영향을 미치기 어려운 부분이며, 구체적인 권리 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 본건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았으며(미상), 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다. (금액이 미상인 임차인이 없을 것으로 추정되나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

2.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 양영초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 공원 등이 복합적으로 분포한 주거 중심 지역입니다.

* 단지 내 편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추후 현장 방문을 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.)

2.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 서현효자촌그린타운

* 주소: 경기도 성남시 분당구 서현동 308

* 준공 연도: 1994년 8월 30일

* 단지 규모: 총 22개 동, 1774세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 591대 주차 가능 (지상 12대, 지하 38대). 지하 주차장 내 전기차 충전기 10대 설치.

* 층수: 최고 25층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 본건은 7층에 위치합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한지역: 본건이 속한 토지(기호1, 2, 3, 4)는 개발행위허가 제한 지역으로 지정되어 있습니다 (2023년 10월 16일 기준). 이는 향후 해당 토지에서의 건축 행위 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있음을 의미하므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 복합적인 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 제3종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 이와 함께 가축 사육 제한, 교육 환경 보호 구역, 대기 환경 규제, 도시 교통 정비 지역, 과밀 억제 권역 등 다수의 법적 제한 사항이 적용됩니다.

* 건축물 표제부상 주용도: 제공된 건축물 표제부 요약 정보에 따르면, 건물 전체의 등록상 주 용도가 '자동차 관련 시설' 및 '지하 주차장'으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 건물이 복합 건축물이거나, 등록상의 특이사항일 가능성이 높으며, 실제 거주하는 아파트 용도와 일치하는지에 대한 정확한 확인을 관할 구청 등을 통해 거치는 것이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구의 우수한 입지를 자랑하는 효자촌 아파트로, 건축 연한을 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준에서 활발하게 이루어지고 있는 점은 긍정적입니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정, 복잡한 토지이용계획, 그리고 건축물 등록상의 주 용도에 대한 추가적인 확인 및 검토가 반드시 수반되어야 합니다.

2.7. 투자 포인트

* 분당구 서현동이라는 뛰어난 지역적 입지 조건.

* 양영초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 최근 실거래가 상승세 및 활발한 거래 동향.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 높은 시세 상승 가능성 내포.

2.8. 예상 입찰가

* 감정가: 11억 2천만원

* 최근 매매 사례 (70.686㎡ 기준, 2026년 6월):

* 3층: 11억 3천만원 (113,000 * 10,000원)

* 22층: 14억 8천만원 (148,000 * 10,000원)

* 3층: 13억 5천만원 (135,000 * 10,000원)

* 최근 매매가들은 감정가와 유사하거나 상회하는 수준으로, 시장의 관심이 높음을 보여줍니다. 본건은 7층으로, 층수 및 물건 상태에 따른 가치 평가를 신중히 해야 합니다.

* 안전 마진 확보를 고려하여 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 예상 입찰 희망가 범위: 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원

(참고: 본 건은 임차인 인수 보증금이 없는 물건입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.