나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56683 [1] 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 ""문정중학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위에는 다가구 및 다세대주택, 오피스텔, 제반 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층 오피스텔 중 <기호1>1층101호, <기호2>1층102호로서,
외벽 : 외장석 붙임 등
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

<기호1><기호2> 공히 오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방설비, 도시가스설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건현황

본 건은 경기도 수원지방법원 2025타경56683 (1)호 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45, 리움캐슬 1동 1층 101호이며, 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

용도는 오피스텔로, 감정평가는 356,000,000원입니다.

토지 면적은 35.78㎡ (약 10.82평)이며, 건물 면적은 56.62㎡ (약 17.13평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 감정평가 요약

본 건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 "문정중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 다가구 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 4층 오피스텔 중 1층 101호이며, 외벽은 외장석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC샤시로 이루어져 있습니다.

오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 도시가스, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리 유사형 토지로 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 건축물 정보

건축물대장 상 본 건물은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45번지 (도로명 주소: 경기도 용인시 수지구 포은대로 460-6)에 위치한 '리움캐슬'입니다.

본 건물은 총 4층의 철근콘크리트 구조로, 2020년 6월 5일에 사용승인되었습니다.

본 경매 대상 물건은 1동 건물에 속하며, 해당 호실은 1층 101호 (전유 면적 56.62㎡)입니다.

건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 경사슬라브 지붕입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 소재하며, "문정중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 도심 지역의 특성상 교통 체증이 발생할 수 있습니다.

2.2. 토지이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다. 이는 개발 및 건축, 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 '세성도시개발주식회사(최 )'라는 임차인이 등재되어 있으며, 전입일자(사업자등록일자)는 2020년 6월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 보증금과 차임은 각각 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이더라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 매수인은 이 점을 반드시 확인하고 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 17일에 접수된 '을1' 전세권설정(주식회사대저건설, 360,000,000원)입니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부 요약 상, 소유권이전(신탁등기 말소) 관련 권리(갑2, 갑4) 및 전세권설정(을1)이 존재하며, 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 중 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

본 경매 개시 결정 등기(갑5, 채권자: 회생채무자, 710,000,000원)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

등기부 채권 총액은 360,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 풍덕천동 지역은 수지구청역을 중심으로 상업시설 및 업무시설, 주거시설이 밀집되어 있어 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다. 주변에 관공서, 은행, 병원, 쇼핑몰(롯데몰 수지점 등) 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 지역은 유사한 오피스텔 공급이 많아 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 '문정중학교'가 위치하고 있으며, 주변으로 수지초등학교, 정평중학교 등 교육시설이 있어 학군이 양호한 편입니다.

생활 편의시설로는 롯데몰 수지점, 롯데마트, GS더프레시, 홈플러스익스프레스 등 다양한 쇼핑 시설 및 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 환경이 우수합니다.

교통 면에서는 신분당선 수지구청역과 분당선 죽전역을 이용할 수 있는 버스 노선이 운행되고 있어 서울 및 분당 방면으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 인수 부담이 없다고 보이나, 임차인이 대항력을 갖추고 있어 명도 진행 시 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 오피스텔 자체의 공실 위험 및 향후 시세 변동 가능성, 그리고 토지이용계획 상의 각종 제한 사항 등도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 용인시 오피스텔에서 발생한 강력 범죄 사건(8월 21일 뉴스 보도)과 같은 사회적 이슈가 주변 부동산 시장에 간접적인 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 신축급 오피스텔(2020년 사용승인)로, 입지가 우수하며 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

풍덕천동은 수지구의 중심 지역 중 하나로, 지속적인 개발 호재와 더불어 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

감정가 3억 5,600만 원 대비 현재 시장 시세를 고려할 때, 적절한 낙찰가를 확보한다면 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 입지, 건물 상태, 주변 생활 편의시설 등을 고려할 때 매력적인 투자 대상입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 최근 언론에 보도된 강력 범죄 사건이 지역 사회에 미칠 심리적 영향을 간과해서는 안 됩니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 유사 면적 및 위치의 오피스텔 매매가는 대략 1억 4천만 원 ~ 2억 6천만 원 선으로 파악됩니다. (다만, 이는 오피스텔별 연식, 상태, 옵션 등에 따라 차이가 클 수 있습니다.)

본 물건의 감정가는 3억 5,600만 원이나, 경매 물건의 특성상 감정가와 실제 낙찰가 사이에는 시차가 존재할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 명도 예상 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 1억 9천만 원 ~ 2억 3천만 원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 상황 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.