나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56649 [1] 경기도 용인시 기흥구 서천동 815 더그레이스경희 4층408호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재, ""서천고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바 교통
상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상8층 건물 중
제4층 제408호 로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

공부상 숙박시설(생활숙박시설)임.(후첨""건물현황도""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, E/V설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, ""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로, 북동측으로 중로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56649 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 서천동 815 더그레이스경희 4층408호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 서천로127번길 4)

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 건물명: 더그레이스경희

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 토지지분: 5.65㎡ (약 1.71평)

* 건물면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

* 건물지분: 15.58㎡ (약 4.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 용인축산업협동조합 (용OOO)

* 건물 규모: 지하 3층 ~ 지상 8층, 총 185실 (전용 15~25㎡)

* 사용승인일: 2022년 08월 18일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재, "서천고등학교" 북동측 인근에 위치

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 양호한 편임. 북서측으로 대로(폭 30m~35m), 북동측으로 중로(폭 15m~20m)와 접합

* 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구

* 주변 개발: 서천지구, 고색산업단지 등 개발 완료되었으며, 롯데프리미엄아울렛, 동탄테크노밸리 등 개발 예정

* 대중교통: 서천마을2단지.쌍용예가 정류소까지 도보 2분. 서천역(인덕원동탄선) 예정지로부터 95m 거리

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (용인축산업협동조합, 2023-02-20, 102,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (정성화, 2023-02-20)

* 을6 전세권설정 (임효주, 2024-02-20, 50,000,000원)

* 갑3 임의경매 (용인축산업협동조합, 2025-06-27, 83,752,201원)

* 등기부채권 총액: 152,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 서천택지지구 내 상업지역으로, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있음.

* 잠재적 수요: 경희대학교 국제캠퍼스, 삼성전자 수원/기흥/화성 사업장 등 대규모 배후수요가 풍부하여 공실 리스크가 낮은 편. 대학생 및 직장인 수요가 상당함.

* 상권 현황: 서천지구 중심상업지구에 위치하며, 다양한 편의시설과 상업시설이 입점해 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이 서천점, 농민식자재마트 등이 소재. 카페, 음식점 등 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 서농초등학교 (0.3km), 초당고등학교 (0.8km), 성지고등학교 (0.9km) 등 학교가 인근에 위치.

* 문화/여가: 경희대학교 국제캠퍼스와 인접하여 대학 부설 체육시설 및 문화센터 이용 가능. 옥상 정원 마련.

* 주거 만족도: 서울 접근성이 좋고 자연환경이 쾌적하다는 평이 있으나, 대중교통 이용 및 주변 상권은 다소 아쉽다는 의견도 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로, 정확한 임대 조건 및 대항력 유무 확인이 필요함.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 15.58㎡ (약 4.71평)의 소형 평형으로, 특정 임차인층(1~2인 가구)에 대한 의존도가 높을 수 있음.

* 생활숙박시설 규제 변화 가능성: 생활형 숙박시설은 주택이 아니지만, 주거 용도로 사용되는 사례가 많아 관련 법규 및 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있음.

* 층간소음 문제: 실제 거주 후기에 따르면 층간소음이 심하다는 의견이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 위치한 생활숙박시설로, 경희대학교 및 삼성전자 등 풍부한 배후수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 서천역(예정) 초역세권 입지(95m 거리) 및 대로와 중로에 접한 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 2022년 준공된 신축 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상인 임차인 존재 가능성과 소형 면적의 특성, 생활숙박시설 관련 규제 변화 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 배후수요: 경희대학교(약 1만7천여명) 및 삼성전자 임직원 등 약 20만명에 달하는 탄탄한 임대 수요 확보.

* 초역세권 입지: 2026년 개통 예정인 서천역(동탄인덕원선) 도보 1분 거리의 초역세권으로 미래가치 상승 기대.

* 신축 소형 오피스텔/숙박시설: 2022년 준공된 신축 건물로, 젊은 직장인 및 1~2인 가구 수요층에게 매력적.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점, 비교적 최근에 준공된 신축 건물이라는 점, 풍부한 배후수요와 교통 호재(서천역 예정) 등을 고려할 때, 감정가 157,000,000원을 기준으로 하여 시장 상황 및 현장 조사 결과, 권리 분석상의 리스크 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액(160,000,000원 ~ 170,000,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 방문 및 주변 시세, 임대 현황 등을 면밀히 파악한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.