나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2332 [1] 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층101-925호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ""미사역"" 북서측 인근에 위치하는 오피스텔
미사역효성해링턴타워더퍼스트 제9층 제101-925호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 각종
근린생활시설, 상업용/업무용부동산, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '미사역'이 소재하는 등
제반 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상29층 건물 내 제9층 제101-925호로서,
(사용승인일 : 2018.09.19)
외벽 : 복합판넬 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비
및 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(상점) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북측 방향 및 동측 방향으로 노폭 약 35m 내외, 남측 방향으로 노폭 약 25m 내외 및 서
측 방향으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별
법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한
지역<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐
문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및
탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이 할 수
있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경2332 (1) 사건의 물건은 경기도 하남시 망월동 1081번지, 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층 101-925호에 소재한 오피스텔입니다.

감정가는 126,000,000원이며, 토지면적은 3.80㎡ (약 1.15평), 건물면적은 20.69㎡ (약 6.26평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 임 이며, 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

건축물대장 상 주용도는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설이며, 2018년 9월 19일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물입니다.

해당 오피스텔은 지하 6층, 지상 29층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

1.1. 부동산 현황

사건번호: 성남지원 2025타경2332 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층101-925호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

토지면적: 3.80㎡ (약 1.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

1.2. 건축물대장 및 토지이용계획

건물명: 미사역효성해링턴타워더퍼스트

주용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설

총 층수: 지하 6층 / 지상 29층

전유부분 층수: 9층

전유부분 호수: 101-925호

사용승인일: 2018.09.19

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 '미사역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 상업용/업무용 부동산, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 5호선 '미사역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물 북측 및 동측으로는 폭 약 35m 내외, 남측으로는 폭 약 25m 내외, 서측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 9일에 등기된 하남시의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

본 물건에는 대항력 있는 임차인으로 임호원 씨가 등재되어 있습니다.

임차인 임호원 씨는 2021년 12월 29일에 전입(사업자)하였고, 2021년 12월 13일에 확정일자를 받았습니다.

보증금은 155,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 상, 임호원 씨의 주택임차권(을3)은 155,000,000원으로 '인수'되는 권리로 명시되어 있습니다.

따라서, 본 경매 절차에서 임호원 씨의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 임

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-29

확정일자: 2021-12-13

배당신고일자: 2024-09-11

대항력: 있음

비고: 집합건물 등기부 요약 상 '인수' 권리임.

3.3. 기타 권리관계

등기부 상 현재 강제경매 개시결정(갑7, 채권자 임호원)은 말소 예정입니다.

그 외 소유권이전, 신탁말소, 압류 등 다수의 권리사항이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 앞서 언급된 임차인의 주택임차권(을3)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 망월동 1081번지 일대는 미사역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업용 및 업무용 부동산이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 잠재 고객을 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(효성해링턴타워퍼스트 미사역) 내 유사 면적(20.69㎡)의 오피스텔 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 13일 거래, 5층, 20.69㎡: 106,000,000원

* 2026년 5월 7일 거래, 14층, 20.69㎡: 102,000,000원

최근 거래가격을 고려할 때, 해당 면적의 오피스텔 시세는 약 102,000,000원 ~ 106,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

(참고: 20.69㎡는 약 6.26평에 해당합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본 건물은 미사역 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적이며, 각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

또한, 공공시설 및 공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통망

지하철 5호선 미사역을 이용한 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량 이용 시에도 광역 도로망 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임호원 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 155,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 의무가 발생합니다.

이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

(참고: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 상 '을3 주택임차권 인수' 정보와 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 문구를 종합적으로 고려할 때, 인수 가능성이 높습니다.)

6.2. 내부 확인의 한계

감정평가 과정에서 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능했던 점을 감안해야 합니다.

따라서, 현황과 실제 내부 상태 및 구조가 다소 상이할 수 있으며, 이는 잠재적 수리비 발생 등과 연관될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 규제

본 건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

또한, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

미사역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 비교적 신축(2018년 준공)이라는 장점을 가진 오피스텔입니다.

교통, 편의시설, 주거 환경 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

그러나, 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담은 본 물건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

이 인수 부담액을 고려했을 때, 단순히 현재 시세나 감정가만으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 더불어 임차인의 배당 희망액 및 배당률 예측을 통해 실제 인수 부담액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권: 지하철 5호선 미사역 도보 이용 가능한 최상급 입지

* 신축 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 기대

* 소형 면적: 20.69㎡(약 6.26평)으로 1인 가구, 소규모 사업장 등 수요층 확보 용이

* 잘 갖춰진 주변 인프라: 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 생활 편의 시설 풍부

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 JSON 정보 상 최근 매매가는 20.69㎡ 기준으로 약 102,000,000원 ~ 106,000,000원 수준입니다.

현재 감정가는 126,000,000원입니다.

요구사항에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최근 매매가 평균 (20.69㎡ 기준): 약 104,000,000원

이에 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 예상됩니다.

매우 중요한 주의사항:

상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 부동산 자체의 시세를 기준으로 산정된 것입니다.

그러나 본 물건에는 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담 이 존재합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못하고 매수인이 인수하게 된다면, 실제 총 투입 금액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

예를 들어, 110,000,000원에 낙찰받고 155,000,000원을 인수해야 한다면 총 265,000,000원이 투입되는데, 이는 현재 시세(106,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 인수 보증금 리스크를 전혀 반영하지 않은 것이므로, 실제 입찰 시에는 반드시 임차인의 배당 여부 및 배당률을 확인하시어 인수 부담액을 정확히 파악한 후, 이를 반영하여 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다. 이 인수 부담액 때문에 실질적인 입찰 가치는 매우 낮아질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.