나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56700 [1] 경기도 화성시 능동 1066-1 동탄아르젠오피스텔 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 '하나지하차도' 북측 인근에 위치하는 동탄아르젠오피스텔 내에 소재함. 본건 주위는 삼성전자 화성캠퍼스 인근 동탄1지구 내 상가지대로서 업무시설(오피스텔)과 상업시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 지하주차장까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 일반버스와 직행버스 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 2012년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 502호로서,
외벽은 복합판넬 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 시스템창호임.

이용상태

원룸 오피스텔 구조임.

설비내역

개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 등고평탄한 장방형 형태로 연면적 6,368.27㎡ 오피스텔과 근린생활시설 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측과 북동측으로 동탄원천로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)· 중로2류(폭 15m~20m) 접함, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경56700 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1066-1 동탄아르젠오피스텔 5층 502호

용도: 오피스텔

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지지분: 6.1496㎡ (약 1.86평)

건물면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

건물지분: 23.41㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 능동 '하나지하차도' 북측 인근에 위치하며, 삼성전자 화성캠퍼스 인근 동탄1지구 내 상가지대로서 업무시설(오피스텔)과 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지하주차장 이용이 가능합니다. 인근에 일반버스 및 직행버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 북서측 및 북동측으로 동탄원천로에 접하고 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 2일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정 (을8)이며, 이는 매각으로 소멸됩니다. 그러나 2024년 2월 21일 접수된 장익수 씨의 주택임차권 (을5)은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤태호 (윤 )

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입/확정일자: 2025년 5월 7일

대항력: 없음

비고: 낙찰 후 배당을 통해 보증금 회수가 가능하며, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 장익수 (장 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 14일

확정일자: 2022년 4월 26일

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 전입일자 기준으로 대항력을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

3.3. 권리 관계 해석 (인수/소멸)

장익수 씨의 주택임차권(보증금 90,000,000원)은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 것으로 보입니다. 이 임차인의 보증금은 별도로 부담해야 할 금액입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 지역 특성 및 상권

본건이 위치한 동탄1지구는 삼성전자 화성캠퍼스와 인접하여 배후수요가 풍부한 지역입니다. 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 상가지대로서, 상권 활성화가 잘 이루어져 있는 편입니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 건물 구조: 2012년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층으로, 원룸 오피스텔 구조입니다.

* 설비 내역: 개별난방, 급탕, 급배수, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 하나지하차도, 동탄원천로 등 교통 요충지에 위치하며, 인근 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 주변은 주로 업무, 상업, 주거시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 지도 검색 결과, 본건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 '비행안전제6구역'에 해당되나, 이는 항공기 운항 안전을 위한 규제 구역으로 직접적인 혐오시설과는 거리가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장익수 씨에게 지급해야 할 90,000,000원의 보증금입니다. 이 금액은 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하므로, 총 투자 금액이 예상보다 커질 수 있습니다.

5.2. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1, 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 화성캠퍼스 인근의 좋은 입지를 갖춘 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 그러나 90,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담은 매우 큰 리스크 요인입니다. 감정가 70,000,000원 대비 임차인 보증금 90,000,000원은 총 투자 비용이 물건의 현재 가치를 초과할 가능성을 시사합니다. 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 삼성전자 화성캠퍼스 인근 풍부한 배후수요

* 동탄1지구 내 상업 및 업무지구 위치

* 편리한 교통 접근성

* 비교적 신축에 가까운 건물 연식 (2012년 사용승인)

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 거래가는 약 80,000,000원 수준으로 파악됩니다. 그러나 본 건은 90,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 있어, 총 투자 비용이 시세를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 물건의 감정가인 70,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금 90,000,000원을 합산한 총 투자 비용이 현재 시세 80,000,000원을 초과하므로, 낙찰받을 경우 손실이 예상되는 고위험 물건입니다.

안전한 투자를 위해서는 총 예상 비용 (입찰가 + 90,000,000원)이 물건의 실제 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 보증금 인수 비용이 물건의 현재 가치보다 높아, 입찰가를 매우 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다. (예상 입찰가: 70,000,000원 기준, 총 부담 예상액: 160,000,000원 - 시장가치 80,000,000원 대비 80,000,000원 손실 예상)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.