나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52455 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지2층16호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 아파트, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 아파트지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 동측 인근으로 '경충대로', 북서측으로 '경충대로1127번길'이 통과하고, 인근에 버
스정류장이 위치하며, 남동측 근거리에 경강선 '초월역'이 소재하고 있어 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

2020. 07. 31. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건내
지2층 16호로서,

외벽 : 외장 인조석 붙임 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감,
바닥 : 바닫타일 붙임, 창호 : 샷시 강화유리창호임.

이용상태

공부상 용도 근린생활시설로 평가시점 현재 일반음식점(상호 : 하남돼지집)으로 이용중임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 20m의 4차선 포장도로 (경충대로1127번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역,
일반철도(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (교육환경보호구역 세부내
용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설
립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설이나 현재 일반음식점(상호: 하남돼지집)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52455 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 395 초월역모아미래도파크힐스 근린생활시설동 지2층16호

용도: 제2종 근린생활시설 (공부상), 일반음식점 (현황)

건물 사용승인일: 2020년 07월 31일

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (채권자 정보는 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 36.07㎡ (약 10.91평)

토지 지분: 36.0665㎡ (약 10.91평)

건물 면적: 89.36㎡ (약 27.04평)

건물 지분: 89.3611㎡ (약 27.04평)

감정가: 865,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 시설이 함께 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 동측 인근으로 '경충대로'가 있으며, 북서측으로는 '경충대로1127번길'이 통과하고 있습니다.

인근에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

또한, 남동측 근거리에는 경강선 '초월역'이 소재하고 있어, 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로

본건은 북서측으로 폭 약 20m의 4차선 포장도로인 '경충대로1127번길'에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2002년 06월 15일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025년 08월 22일.

보고서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 인수 부담이 없더라도 주의가 필요한 사항입니다. 임차인과의 명도 협상 및 관련 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

등기부채권 총액: 709,800,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 대영건설산업주식회사

* 소유권이전: 양현희

* 근저당: 경기서부새마을금고 (2건, 총 709,800,000원)

* 압류: 경기광주세무서장, 광주시

* 임의경매: 경기서부새마을금고 (수원지방법원 성남지원 2025타경52455)

3.4. 말소기준권리

을1 근저당권 (2020년 12월 02일 접수, 경기서부새마을금고)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수되는 권리

토지 등기부 을구 1번의 구분지상권 설정등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 본 권리의 내용과 범위를 반드시 확인하여 향후 재산권 행사에 제약이 없는지 신중하게 검토해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본건의 용도는 제2종 근린생활시설입니다.

감정평가서상 평가 시점 현재, 실제로는 일반음식점(상호: 하남돼지집)으로 이용 중에 있습니다.

2020년 7월 31일에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 초월역 모아미래도 파크힐스 단지 내 근린생활시설동으로, 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 하는 상권입니다.

아파트 단지 내 상가의 특성상 안정적인 수요 확보가 가능할 수 있으나, 경쟁 업종 및 단지 내 상가 활성화 정도를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 쌍동초등학교가 소재하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 초월역 주변 상업 시설 및 광주시 내 인프라를 활용할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 검색

주변 환경 분석 결과, 본건 바로 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 광범위한 지역 범위에서는 특정 시설의 존재 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인과의 명도 협상이 원만하지 않을 경우 잠재적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 구분지상권: 토지에 설정된 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 권리가 건물 이용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 현장 리스크

* 지하 위치: 본건은 지하 2층에 위치하여 지상층에 비해 가시성 및 접근성이 다소 낮을 수 있습니다. 이는 업종 선택 및 고객 유입에 영향을 줄 수 있습니다.

* 용도 일치 여부: 공부상 근린생활시설이나 현재 일반음식점으로 이용 중인 점은, 향후 용도 변경이나 시설 유지보수 시 행정 절차상의 이슈가 없는지 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경강선 초월역 인근에 위치한 신축급 근린생활시설로, 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 상권에 속합니다.

건물 자체는 비교적 신축 연식으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인과 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중요한 권리적 부담이 존재합니다. 또한, 지하 2층이라는 입지는 업종 선택에 제약을 줄 수 있습니다.

따라서 본 건의 매각은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 초월역 역세권 및 대규모 아파트 단지 인근의 입지적 장점.

* 최근 건물 사용승인일(2020년)로, 건물의 물리적 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 일반음식점으로 현재 영업 중이므로, 인수 후 즉시 영업 재개가 가능할 경우 수익 창출 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 865,000,000원

본건의 예상 입찰가는 위에 명시된 감정가와 더불어, 대항력 있는 임차인 및 소멸되지 않는 구분지상권과 같은 권리적 부담, 지하 2층이라는 위치적 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 및 권리 관계 확인에 따른 추가 비용 또는 시간을 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 주변 상권 및 경쟁 업종 분석, 그리고 임차인과의 명도 가능성 등을 면밀히 파악한 후 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 70~90% 범위를 고려할 수 있으나, 개별 물건의 구체적인 가치 판단이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.