나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56763 [1] 경기도 수원시 장안구 율전동 321-17 그린맨션 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 '율전초등학교' 남서측 인근에
위치하며,주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등으로
이루어져 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및
성균관대역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물로서
외벽 : 외장용 석재마감 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지마감 등
창호 : 하이샷시창호

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중이며, 인근과 대체로 평탄함.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역,
상대보호구역, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56763 (1)

1.2. 소재지

경기도 수원시 장안구 율전동 321-17 그린맨션 5층502호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

220,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

* 토지 지분: 38.91㎡ (약 11.77평)

* 건물 면적: 60.48㎡ (약 18.29평)

* 건물 지분: 60.48㎡ (약 18.29평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 건물 정보 (건축물대장 요약 기반)

* 건물명: 그린맨션

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 세대수: 8세대

* 사용승인일: 2008년 07월 17일

* 전유부분 층수: 5층

* 전유부분 호수: 502호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 '율전초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등으로 이루어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 성균관대역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 소재 부지는 동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석

* 초등학교: 율전초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 대학교: 성균관대학교 자연과학캠퍼스가 인근에 있어 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설이 주위에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 채권자 겸 임차인: 이광호

* 등기부상 주택임차권 (을7) 확인.

* 등기부상 권리금액: 180,000,000원

* 말소 여부: 인수 (등기부상 명시)

* 전입일자: 2022년 07월 29일

* 확정일자: 2024년 08월 21일

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이광호)

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 29일

* 확정일자: 2022년 07월 07일

* 배당신고일자: 2025년 09월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 감액분 23,000,000원 (이는 최초 보증금에서 감액된 부분으로 보이며, 현재 대항력 있는 임차인 이광호의 180,000,000원 보증금과는 별개로 혹은 이를 포함하는 내용으로 해석될 여지가 있습니다.)

3.3. 말소기준권리

* 가압류 (갑6): 2025년 04월 01일 (서울북부지방법원, 황농성)

3.4. 권리분석 종합

등기부 상 말소기준권리는 2025년 04월 01일자 가압류입니다. 일반적으로 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸되나, 이광호의 주택임차권(을7)은 2025년 05월 19일자로 등기되었음에도 불구하고 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 그러나 제공된 '권리분석' 섹션의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 해당 보증금의 실제 인수 여부는 법원 절차 및 현장 조사, 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이광호가 채권자로서 강제경매를 신청한 점도 특이사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 율전동은 수원시 장안구의 주거지역으로, 학교, 관공서, 상업시설 등이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 기능과 상업 기능을 갖추고 있습니다. 특히 성균관대학교 인근으로 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권도 일부 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 율전초등학교, 장안고등학교, 성균관대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장 및 성균관대역(지하철 1호선)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설: 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 주변 주거 환경이 형성되어 있으며, 학교와 편의시설이 가까워 생활이 편리합니다.

5.2. 이용상태

본 물건은 현재 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중에 있습니다.

5.3. 설비 내역

도시가스보일러에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 임차인 이광호의 보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성입니다. 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며 대항력도 갖추고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 추가적인 법률 검토가 필요한 부분입니다. 만약 보증금 180,000,000원을 인수해야 한다면, 이는 입찰가의 상당 부분을 상쇄하게 됩니다.

6.2. 채권자 겸 임차인

채권자(이OO)와 대항력 있는 임차인(이광호)이 동일인으로 추정되는 복잡한 권리관계는 법적 해석 및 절차 진행에 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2008년에 건축된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 율전동의 다세대주택으로, 학교 및 교통 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 220,000,000원으로 책정되었습니다. 그러나 선순위 임차인 이광호의 보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실제 낙찰자가 부담하게 될 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부상의 '말소: 인수' 표기 간의 모순점을 반드시 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 율전초등학교 인근 및 성균관대역 접근성 등 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 잠재적 시세 차익: 인수되는 임차 보증금 규모에 따라 매우 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 다세대주택으로서 향후 실거주하거나 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 이광호의 보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높은 것으로 판단됩니다. 만약 이 보증금이 인수된다는 전제 하에, 낙찰자의 총 취득 비용을 감정가 수준인 220,000,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 총 목표 취득 비용: 220,000,000원

* 인수 보증금: 180,000,000원

* 예상 입찰가 = 총 목표 취득 비용 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 220,000,000원 - 180,000,000원 = 40,000,000원

따라서, 보증금 인수 리스크를 감안한 공격적인 입찰 전략으로는 40,000,000원에서 60,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

중요 참고사항:

* 상기 예상 입찰가는 임차인 이광호의 보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 법원 절차 또는 추가 조사 결과 해당 보증금이 인수되지 않는다면, 예상 입찰가는 감정가(220,000,000원) 수준 또는 그 이상으로 상승할 수 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 정보와 등기부상의 '말소: 인수' 표기 간의 모순점에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 최근 매매 정보 중 '예그린빌'(45.07㎡)이 2026년 3월 5일 190,000,000원에 거래되었으나, 이는 본 물건보다 면적이 작고 건축 연도가 더 최신(2013년 vs 2008년)임을 고려해야 합니다.

* 경매 물건의 실제 가치는 현장 조사, 권리관계 명확화, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.