나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510388 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 456-89 소암빌라 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용정초등학교"" 남서측 인근에 위치한 소암빌라 제3층 제301호로서 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제3층 제301호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 1996.04.30)

외 벽 : 치장타일 마감.

창 호 : 섀시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 보행통행 가능한 도로와 접함.(세로불)

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물외벽에 나 로 기재되어 있음.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 위치 및 개요

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 456-89번지 소암빌라 3층 301호에 소재하고 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 1996년 4월 30일이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로 이용 현황은 다세대주택입니다.

경매구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

주변은 용정초등학교 남서측 인근에 위치하며 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 면적 및 구조

토지면적은 13.00㎡(약 3.93평)이며, 건물면적은 40.98㎡(약 12.39평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 치장타일, 창호는 섀시창으로 마감되었습니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 감정가 및 경매정보

감정가는 68,000,000원입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경510388 (1)입니다.

1.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권자는 유성진입니다.

주요 권리로는 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2019년 1월 7일, 63,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 주택임차권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

총 등기부채권액은 677,716,542원입니다.

3.1. 2. 임차인 현황

임차인 김민영이 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2019년 5월 20일이며, 배당신고일자는 2025년 2월 20일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.1. 3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2019년 1월 7일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다.

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금 등)은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

4.1. 1. 주변 매매/임대 시세

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

2026년 5월 4일, 용현동 450-255번지 국일빌라A동(1996년 건축, 32.76㎡)이 66,900,000원에 직거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,042,124원의 시세입니다.

2026년 5월 6일, 용현동 222-7번지(2004년 건축, 69.25㎡)가 110,000,000원에 중개거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,588,447원의 시세입니다.

4.1. 2. 시세 분석

본 물건은 1996년 건축된 40.98㎡(약 12.39평) 면적의 다세대주택입니다.

가장 유사한 건축 연도(1996년)를 가진 국일빌라A동(32.76㎡)의 매매가(66,900,000원)를 기준으로 환산 시, 본 물건의 잠재적 시장 가치는 약 83,700,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다른 비교 사례(2004년 건축, 69.25㎡)의 ㎡당 단가를 적용하면 약 65,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가는 68,000,000원으로, 가장 유사한 연도의 거래 사례와 비교했을 때 약간 낮거나 비슷한 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 1. 주변 편의시설

"용정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에 주택가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 교육 시설

용정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 1. 특이사항

건물 외벽에 "나"라고 기재되어 있다는 현황조사서 상의 특이사항이 있습니다. 정확한 의미는 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

6.1. 2. 중복사건 및 지구 지정

본건은 중복사건(2026타경500910)이 존재하며, 주거환경개선지구로 지정되었던 이력이 있습니다(사업완료 2006.12.31). 이러한 사항은 향후 재개발 또는 지구 관련 행정 절차 진행 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 1996년식 다세대주택으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 건물 외벽의 특이사항 및 중복사건, 주거환경개선지구 이력 등은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 매매 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수할 권리가 없음.

* 주거환경개선지구 사업 완료 지역으로 향후 지역 가치 상승 기대 가능성.

* 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세 대비 감정가가 합리적인 수준.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 75,000,000원 내외로 예상됩니다.

이는 감정가(68,000,000원) 대비 약 110% 수준이며, 가장 유사한 연식의 비교 물건(66,900,000원)의 거래가를 감안한 보수적인 추정치입니다.

다만, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.