나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56710 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1519 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 '하길초등학교' 남서측 인근에 위치하고 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교, 근린상가 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측 인근에 통과하는 간선도로(서해로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다가구주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태

북측, 동측 및 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로인 소로에 접하고 도로상태는 보통임.,

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역으로 지구단위계획구역(향남2지구)이고 소로1류(폭 10m∼12m), 소로2류(폭 8m∼10m), 소로2류(폭 8m∼10m)에 접하며 가축사육제한구역(전부제한), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(하길유치원), 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로서
외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호 로서
현상 및 관리상태는 양호함.

이용상태

본건은 1층, 2층. 3층 모두 다가구 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스 난방설비, 공동자동현관문 등이 되어 있응,

부합물 및 종물

건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)∼(ㅇ) 이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게는 미상이고 3층에 누다락이 소재하며 3층 건물단가에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 ㄱ ~ ㅇ) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56710 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1519

용도: 다가구주택

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 1,267,031,040원

토지면적: 276.00㎡ (약 83.5평)

건물면적: 413.26㎡ (약 125.0평)

제시외 건물면적: 38.20㎡ (약 11.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화성우리신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 '하길초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교, 근린상가 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 서측 인근에 통과하는 간선도로(서해로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측, 동측, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장된 소로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(향남2지구)에 해당합니다. 또한 소로1류 및 소로2류에 접하고 있습니다. 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(하길유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1, 252,000,000원)입니다. 이후 근저당, 지상권 등이 설정되었으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 현재 수원지방법원의 임의경매개시결정(2025타경56710)이 등기되어 있습니다 (채권자: 화성우리신용협동조합, 채권액: 409,385,321원).

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1, 252,000,000원)입니다. 여러 임차인의 주택임차권이 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 이 역시 화성우리신용협동조합의 임의경매로 진행 중입니다.

토지 등기부채권 총액은 약 480,000,000원(을1, 을3 합계)이며, 건물 등기부채권 총액은 약 950,000,000원(관련 채권 총액 합계)으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 안소연: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-04, 확정 2022-09-01, 배당신고 2025-03-13, 대항력 없음.

* 오형록: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-07, 확정 2024-05-07, 배당신고 2025-07-25, 대항력 없음.

* 유현서: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-02-18, 확정 2025-02-20, 배당신고 2025-08-08, 대항력 없음.

* 이경민: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-01, 확정 2022-09-01, 배당신고 2024-11-26, 대항력 없음.

* 이창용: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-01, 확정 2022-09-01, 배당신고 2024-11-26, 대항력 없음.

* 이창용: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-01, 확정 2025-05-26, 배당신고 2025-07-25, 대항력 없음.

* 이해영: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-02, 확정 2022-09-02, 배당신고 2025-02-28, 대항력 없음.

* 임지영: 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-28, 확정 2022-09-02, 배당신고 2025-07-25, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기사항 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었으며, 이들의 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주변은 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 상업시설이 발달하고 있습니다. 이는 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함을 의미합니다. 하길초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 우수합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 상대적으로 적어, 역동적인 상권보다는 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 서해로 등 간선도로 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 하길초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 내 상가 및 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설: 아파트 단지, 공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되었으나, 배당 신고일자가 2025년 8월까지 도래하는 점을 감안할 때, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 제시외 건물(면적 38.20㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 개발 계획: 본 물건이 택지개발지구(향남2지구)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 행위 제한이나 토지 이용 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍에 위치한 다가구주택으로, 주거지역 내에서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 교통 및 교육 환경이 비교적 안정적이며, 근린 상권을 통한 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 권리 관계는 명확한 편이나, 명도 과정의 원활한 진행을 위한 철저한 준비가 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부 및 지역 개발 계획 등도 추가적으로 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주택 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 거주 수요가 기대됩니다.

* 초등학교 인접: 하길초등학교와 가까워 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 신축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(1,267,031,040원)와 주변 시세, 물건의 상태, 명도 비용, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 인수 보증금(0원)을 제외한 모든 비용을 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고드립니다. 구체적인 입찰가 산정은 별도의 시장 조사 및 법률 자문을 통해 진행하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.