나이스옥션 법원경매 수원 2023타경78325 [1] 경기도 용인시 수지구 고기로139번길 45-75 (동천동,동천힐스타운20동) 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 '동천초등학교' 서측 인근에 위치하며
부근은 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통
편의성은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 (2) : 부정형 완경사지로 단독주택의 건부지 등으로 이용되고 있음.
기호 (6) : 부정형 급경사지로 자연림 상태임.
기호 (10) : 부정형 완경사지로 현황 (단지외곽)도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

단지 내 도로를 통하여 외부 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (2) (10) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지및 군사시설보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역.

기호 (6) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지및 군사시설보호법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

공히 벽식구조 박공지붕으로
외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

일련번호 (1), (3) ~(5), (7) ~ (9) 의 일반건축물대장 상 각 건물의 명칭이 ""동천 포레""로
등재되어 있으나 등기사항전부증명서(건물) 상에는 '동천힐스타운'으로 등재되어 있으니
유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,3,4,5,7,8,9. 주택의 현황은 외관상 공부의 내용과 일치함
- 목록 2. 대지는 동천힐스타운 단지의 부지로 사용중이고 외관상 공부의 내용과 일치함
- 목록 6. 토지는 공부상 임야로 주택단지 뒤쪽에 소재함. 일부 토지는 벌목 작업이 이루어졌고, 일부는 자연림 상태의 임야로 여러 수목이 자라고 있음, 정확한 위치, 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량감정이 필요할 것으로 보임
- 목록 10. 토지의 현황은 도로로서 차량의 통행 등에 사용되고 있으며, 정확한 위치, 경계 등은 별도의 확인이 필요함
- 목록1, 3~5, 7~9의 명칭이 등기부상 '동천힐스타운' 건축물대장상 '동천포레'로 상이함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2023타경78325 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 고기로139번길 45-75 (동천동, 동천힐스타운 20동)

용도: 단독주택

감정가: 5,222,554,674원

토지면적: 10,286.40㎡ (약 3,111.4평)

토지지분: 2,166.21㎡ (약 655.3평)

건물면적: 903.41㎡ (약 273.3평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOO

1.2. 건축물 및 토지 현황

건축물: 벽식구조, 박공지붕, 적벽돌 외벽 마감의 단독주택으로, 총 연면적 903.41㎡ (약 273.3평)에 해당합니다.

토지: 총 토지 면적 10,286.40㎡ (약 3,111.4평) 중 2,166.21㎡ (약 655.3평)이 매각 대상이며, 토지 현황은 주택 부지, 자연림, 도로 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 용인시 수지구 동천동에 위치하며, 동천초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 자연림이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 편의성은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 외부 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 토지 이용 계획

토지는 부정형이며, 일부는 완경사지, 일부는 급경사지입니다.

토지 이용 계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

일부 임야 토지의 경우 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량 감정이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 사항

본 건은 중복 병합 사건으로, 토지 지분 매각이며 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

말소기준 권리는 건물 등기부상 2020년 10월 30일 효성건업주식회사 근저당권 (190,000,000원)입니다.

토지 등기부채권 총액: 1,583,000,000원 (전체)

건물 등기부채권 총액: 283,000,000원 (최근 기록 기준)

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부상 을1 (2020.10.30.)로 등재된 장현호의 전세권 (500,000,000원)은 인수됩니다.

물건명세서에 따르면, 목록 3, 5, 9의 전세권 또한 최선순위 전세권자 겸 임차인으로서 배당요구를 했으므로 전세권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 전세권의 정확한 총 금액은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 유무 확인)

* 김 (보증금 500,000,000원, 전입/확정 2020-08-28, 대항력: 있음)

* 박 (보증금 0원, 전입 2020-06-19, 대항력: 있음)

보증금액이 0원이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 서 (보증금 450,000,000원, 전입 2020-09-21, 확정 2020-07-28, 대항력: 있음)

* 엄 (보증금 450,000,000원, 전입 2020-08-28, 확정 2020-07-28, 대항력: 있음)

* 이 (보증금 450,000,000원, 전입 2020-10-16, 확정 2020-10-19, 대항력: 있음)

* 이 (보증금 500,000,000원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-06-11, 대항력: 없음)

* 장 (보증금 500,000,000원, 전입 2020-10-30, 확정 2020-09-04, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

임차인 중 보증금 또는 임대 관계가 미상인 경우가 있으므로, 잠재적 리스크로 간주하고 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항

건물 명칭이 등기부상 '동천힐스타운', 건축물대장상 '동천포레'로 상이하여 확인이 필요합니다.

토지 일부(목록 6, 10)는 정확한 위치, 면적, 경계 확인을 위해 별도의 측량 감정이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석 기반)

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동천동 일대 빌라 및 다세대 주택의 거래가 있었습니다.

2026년 1월, 전용면적 54.75㎡의 '이스트빌'이 200,000,000원에 거래되었으며, 2026년 1월, 전용면적 58.81㎡의 '벨몽테'가 555,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월, 전용면적 71.73㎡의 '벨몽테'는 570,000,000원에 거래되었습니다.

상기 거래 사례는 본건과 같은 단독주택 대형 필지 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건은 감정가가 약 52억 원에 달하는 대규모 단독주택 단지로서, 주변 소형 빌라 시세와는 상당한 가격 차이가 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

인근에 동천초등학교가 위치합니다.

수지구 동천동 지역은 일반적으로 주거 환경이 우수한 지역으로, 대규모 주택 단지와 근린 생활 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 정확한 혐오시설 존재 여부는 현장 조사 및 추가적인 자료 확인이 필요합니다. 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 주요 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 동천초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 주거 중심지로, 통상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 단지 내에 위치하며, 주변 자연림과 조화를 이루는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

중복 병합 사건으로 인해 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

토지 지분 매각으로 인해 단독 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 인수되는 전세권 및 임차인 문제

장현호 외 다수의 전세권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 권리(특히 전세권)는 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 금액의 부담으로 작용할 수 있습니다.

박 임차인의 경우 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

대항력 있는 임차인들의 임대 관계가 미상인 경우, 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 정보 불일치 및 추가 확인 필요 사항

건축물 명칭(동천힐스타운 vs 동천포레) 불일치로 인한 혼란 가능성이 있습니다.

일부 토지의 정확한 현황 파악을 위한 측량 및 감정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구의 우수한 입지에 위치한 대규모 단독주택 부지로, 잠재적 가치가 높습니다.

하지만, 중복 병합 사건, 지분 매각, 특히 매수인에게 인수되는 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인 문제가 복합적으로 존재하여 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

건축물 명칭 불일치, 토지 경계 확인 필요 등 추가적인 행정적, 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

수도권 신도시 지역 중 선호도가 높은 용인시 수지구 동천동에 위치합니다.

인근에 동천초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

8.2. 자산 가치

대규모 단독주택 부지로서 개발 또는 재건축 시 높은 가치 상승 잠재력을 보유합니다.

주변 녹지 공간과의 조화를 이루는 쾌적한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,222,554,674원입니다.

매수인에게 인수되는 전세권 (장현호, 500,000,000원) 및 기타 인수되는 전세권으로 인해 실질적인 취득 비용이 증가합니다.

또한, 대항력 있는 임차인과의 관계, 지분 매각의 복잡성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 물건 유형 및 규모가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하되, 인수되는 권리 금액 (약 5억 원 이상)을 제외하고, 추가적인 법률 및 행정 비용, 위험 요소를 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

단순 산술적으로는 감정가에서 인수되는 권리 금액을 차감한 수준을 기준으로, 시장 상황과 본건의 특수성을 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

(예시: 감정가 52.2억 - 인수 전세권 5억 = 47.2억. 이 금액을 기준으로 80~90% 수준을 고려하여 입찰가 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.