나이스옥션 법원경매 여주 2023타경38439 [1] 경기도 여주시 교동 391-1 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 교동 소재 ""여주역"" 동남측 인근에 위치하며, 인근일대는 여주역 남측에
위치한 여주역세권도시개발구역으로서 나지, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어진
개발이 진행중인 지역임.

교통상황

도로 등 기반시설이 비교적 최근 개통된 지역으로서 본건까지 차량출입 용이하고 인근에
버스정류장 및 전철역(경강선 여주역)이 위치하며, 차량으로 약8~9분 정도 거리에 영동
고속도로 여주I.C 진출입로가 위치함.

형태 및 이용상태

다각형에 유사한 토지로서 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였으며,
노유자시설(파블로스 요양원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 인접지(391-13번지(지목:임),391-35번지(지목:임),391-22번지(지목:대))를 이용한
폭8미터 정도의 포장도로를 경유하여 폭12미터 정도의 왕복2차선 포장도로로 진출입 가능
하며, 남측으로 개설된 계획도로(소로3류)는 고저차로 인하여 직접 진출입이 불가능한 상
태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-10-16)(소로3류108호)(접합), 가축사
육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<
수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설
치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상4층건으로서
외벽 : 돌붙임, 그라스 커튼월, 스톤코트 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임, 타일붙임, 인테리어 등 마감.
창호 : 알루미늄샷시, 하이샷시 등 창호임.
바닥 : 타일, 쉬트지 등 마감.
높이 : 20.1m.

이용상태

노유자시설(파블러스 요양원)로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

천정몰입형 시스템 냉.난방설비, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 자가발전설비,
엘리베이터설비(승객용x1, 병원용x1) 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록상 본건은 '단층'으로 기재되어 있으나 현황 및 건축물대장상 '지하1층, 지상4층'
건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2023.11.28.자 감정서상 제시외건물(기호 (ㄴ,ㄷ))은 공부상의 1층면적(877.08㎡)에 산입됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 여주지원 2023타경38439 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 교동 391-1 (도로명 주소: 경기도 여주시 교동로 73)

* 용도: 노유자시설 (파블로스 요양원)

* 감정가: 13,454,353,680원

* 토지 면적: 5,020.00㎡ (약 1,518.55평)

* 건물 면적: 4,347.82㎡ (약 1,315.19평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건축물대장상 용도: 노유자시설(요양원), 제1종근린생활시설(한의원, 소매점, 휴게음식점)

* 건물 층수: 공부상 '단층' 기재와 달리 현황 지하 1층, 지상 4층 건물임.

* 제시외 건물: 감정서상 제시외 건물(기호 (ㄴ,ㄷ))은 공부상 1층 면적에 산입됨.

2. 입지조건

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* 위치: 경기도 여주시 교동 소재 "여주역" 동남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 일대는 여주역세권 도시개발구역으로, 나지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 개발 진행 중인 지역입니다.

* 교통 상황:

* 도로: 기반시설이 비교적 최근 개통된 지역으로 본건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장 및 경강선 여주역이 위치하고 있습니다.

* 고속도로: 차량으로 약 8~9분 거리에 영동고속도로 여주IC 진출입로가 위치합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 다각형에 유사한 토지로, 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화하였으며, 노유자시설(파블로스 요양원) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로를 경유하여 폭 12미터 정도의 왕복 2차선 포장도로로 진출입이 가능합니다. 남측으로 개설된 계획도로(소로3류)는 고저차로 인해 직접 진출입이 불가능한 상태입니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2021년 1월 22일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸주의: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 서명수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-08. 대항력 없음.

* 임차인 이영금: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-05. 대항력 없음.

* 임차인 이준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-12. 대항력 없음.

* 임차인 임인영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-18. 대항력 없음.

* 임차인 임천임: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-07. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 제시된 임차인 중 보증금이나 차임을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

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* 지역 특성: 여주역세권 개발 지역으로, 신규 개발에 따른 인구 유입 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 현황: 현재 노유자시설(요양원)로 이용 중이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설(한의원, 소매점, 휴게음식점)로도 활용 가능합니다.

* 잠재력: 역세권 개발 계획과 더불어 주변의 주거 단지 및 상업 시설 개발에 따른 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통: 경강선 여주역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 영동고속도로 여주IC를 통한 광역 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 여주역세권 개발이 진행됨에 따라 향후 다양한 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 개발 계획 변동: 개발 진행 중인 지역 특성상, 향후 개발 계획의 변경이나 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 도로 접근성: 남측 계획도로로의 직접적인 진출입이 어려운 점은 차량 통행이나 물류 이동 시 일부 불편을 야기할 수 있습니다.

* 건물 현황: 공부상 '단층'과 달리 지하 1층, 지상 4층으로 이용 중인 점은 건축물 현황과 공부의 차이가 있으나, 건축물대장과는 일치합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 여주역세권이라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 노유자시설입니다. 현재 요양원으로 운영 중이며, 향후 제1종근린생활시설 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인들의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 등은 추가 확인이 필요합니다. 개발 진행에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 개발 수혜: 여주역 인근 입지로 향후 지역 가치 상승 및 수요 증가 기대.

* 다양한 활용 가능성: 요양원 운영 외에도 근린생활시설 등 복합 용도 개발 잠재력 보유.

* 낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정의 어려움이 예상되지 않음.

* 대규모 자산: 넓은 토지와 건물 면적을 활용한 사업 확장 또는 재개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

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현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 감정가는 13,454,353,680원이며, 총 채권액은 상당한 규모입니다. 낙찰가는 감정가 대비 낙찰가율, 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 보증금 관련 부담은 없습니다. 최종 입찰가 산정 시에는 전문가와 상담하고, 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.