나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510486 [1] 인천광역시 서구 검암동 673-4 리버빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 ""대인고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 근거리에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 ""검바위역"" 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상4층 건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2009-7-20)
외벽: 타일붙임 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: PVC창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 7미터, 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510486 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 673-4 리버빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.57㎡ (약 20.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구봉새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 '검바위역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.2. 편의시설

주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

2.3. 교육시설

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '대인고등학교' 남서측 인근에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 임상문 (2009-07-21)

* 소유권이전: 차유길 (2011-06-14, 매매)

* 근저당: 구봉새마을금고 (195,000,000원, 2011-06-14)

* 압류: 안산세무서장 (2022-11-22)

* 임의경매개시결정: 구봉새마을금고 (채권액 142,633,375원, 2025-07-04, 사건번호: 2025타경510486)

* 등기부채권 총액: 195,000,000원

3.2. 말소기준권리

근저당권 (구봉새마을금고, 2011-06-14, 195,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명확한 내용 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 확인되지 않음. 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

최근 2026년 1월 거래된 인근 유사 물건 시세 분석 결과:

* 인천 서구 검암동 636-12 풀하우스 101동, 전용면적 30.72㎡, 2010년 준공, 2026년 1월 거래가 93,000,000원.

* 인천 서구 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차, 전용면적 72.87㎡, 2009년 준공, 2026년 1월 거래가 183,000,000원.

* 인천 서구 검암동 616-1 뉴베스트, 전용면적 62.67㎡, 2010년 준공, 2026년 1월 거래가 179,000,000원.

본건(건물면적 66.57㎡)과 유사한 면적인 62.67㎡의 뉴베스트 물건이 179,000,000원에 거래되었음. 이를 기준으로 평당 약 285만원으로 환산 시, 본건의 적정 시세는 약 190,170,000원 수준으로 추정됨. 감정가 192,000,000원은 최근 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준임.

5. 생활정보

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인근에 대인고등학교와 검바위역이 있어 교육 및 교통 환경이 양호함.

주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이함.

건물은 철근콘크리트조 경사지붕의 4층 건물 내 4층에 위치하며, 사용승인일은 2009년 7월 20일임.

위생 및 급배수, 주차장, 승강기, 도시가스 난방 등의 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 실제 점유 여부 등 상세한 확인이 필수적임. 이는 소유권 행사 및 재산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

* 임차인 현황 미상: 임대관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 기존 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있음. 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 요구됨.

* 감정가와 시세 비교: 본건의 감정가(192,000,000원)가 최근 유사 면적 물건의 실거래가(약 179,000,000원)와 비교 시, 약간 높은 편으로 보임. 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 본 다세대주택은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재하고 있음. 건물은 2009년에 준공되어 연식은 있으나 기본적인 설비는 갖춘 것으로 판단됨. 최근 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있으나, 가장 중요한 리스크 요인으로 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 존재하며, 임대 관계가 불분명한 점은 명확한 확인과 주의가 필요한 부분임. 이러한 권리 관계와 임차인 현황을 철저히 파악한 후 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 환경: 다세대주택, 연립주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 개발 잠재력: 검암1구획정리 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 192,000,000원임.

최근 거래된 유사 물건(전용 62.67㎡)의 실거래가(179,000,000원)와 본건의 면적(66.57㎡)을 고려했을 때, 평당 거래가는 약 285만원으로 볼 수 있음.

본건 면적(66.57㎡)에 대입 시, 시장가치는 약 190,170,000원 수준으로 추정됨.

그러나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가는 감정가 수준인 192,000,000원을 상회하는 금액은 신중하게 고려해야 하며, 권리 분석이 완료되고 리스크가 해소된 후, 시장가치 하단인 170,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함. (단, 인수되는 지상권의 평가액이 클 경우 입찰가 재조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.