나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1417 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호1 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 619호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 623호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 624호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 625호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 649호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 651호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 656호로서

외벽 : 복합판넬마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1 ~ 기호9 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건 기호1 ~ 기호9 공히 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 및 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1417 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 618호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지지분: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

건물지분: 22.09㎡ (약 6.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 르네상스시티프라자

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물 내 6층 618호

사용승인일: 1999년 9월 9일

외벽: 복합판넬마감 등

창호: 샷시 창호 등

주요 용도: 오피스텔 (제2종근린생활시설로도 등록되어 있으나, 현재 이용상태는 오피스텔임)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: (명시된 내용 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 ""동수원세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 수원 영통역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 보행자전용도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)

* 용도지구: 대로2류(폭 30m~35m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2.5. 주변 시설 (혐오시설 여부)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리(최선순위 담보권)는 2018년 10월 4일에 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 662,400,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 제공된 정보에 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 매수인이 인수 여부를 재확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 보증금이나 차임 액수와 상관없이 인수될 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 명도를 포함한 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 르네상스시티프라자 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 8일: 전용면적 13.28㎡, 5,800만원

* 2025년 9월 4일: 전용면적 24.04㎡, 10,000만원

* 2026년 6월 19일: 전용면적 16.96㎡, 6,000만원

본건의 건물면적은 22.09㎡입니다. 면적 대비 시세를 고려할 때, 24.04㎡ 면적이 10,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 현재 시세는 감정가(108,000,000원)와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 추정됩니다. 가장 최근 거래된 16.96㎡(약 5.13평)의 거래가 6,000만원을 고려하면, 면적별 가격 편차가 존재하는 것으로 보입니다.

4.2. 입지적 강점

본 물건은 수원시 영통구의 중심상업지역에 위치하며, 영통역 및 주요 도로에 인접하여 교통과 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 관공서, 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 시설

철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물로, 본건은 6층에 위치합니다. 위생설비, 급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 교통: 영통역(수인분당선), 버스정류장 인접

* 상업: 다양한 근린생활시설, 상가 밀집 지역

* 행정: 동수원세무서 인접

* 기타: 주변에 오피스텔, 주상용 건물이 많아 관련 편의시설 이용 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 시사하며, 이는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 리스크로 이어질 수 있습니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있어, 등기부등본 외 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 권리 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 건물 노후도

1999년 사용승인된 건물로, 약 27년 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 중심상업지역의 우수한 입지에 소재한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 감정가는 108,000,000원이며, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등) 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인이므로, 경매 참여 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원 영통역 역세권 오피스텔로 뛰어난 교통 및 입지 조건 보유

* 중심상업지역 내 위치하여 상업 및 행정 인프라 접근성 우수

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가 수준

* 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 임대 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원이며, 최근 24.04㎡ 면적이 10,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 22.09㎡ 면적의 본건은 100,000,000원에서 105,000,000원 사이의 가격으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 권리 관계 재확인 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.